رفع الإيجار في دبي: القوانين والحدود المسموح بها

السؤال: أمتلك فيلا في دبي وأقوم بتأجيرها. ووفقًا لأحدث مؤشر إيجار، فإن المستأجر يدفع أقل بكثير من المتوسط في المنطقة. هل يمكنني رفع الإيجار على الفور ليصبح مساويًا للمتوسط؟ سيكون ذلك بمثابة زيادة كبيرة.

الجواب: في دبي، عند تجديد الإيجارات، قد تعتمد نسبة الزيادة على متوسط زيادات الإيجار للعقارات المؤجرة في منطقة معينة محددة.

وذلك وفقاً للمادة الأولى من المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تحديد الزيادة في بدل إيجار العقارات في إمارة دبي

"عند تجديد عقود إيجار العقارات، تكون النسبة القصوى للزيادة في إيجار العقارات في إمارة دبي على النحو التالي:

أ. عدم زيادة الإيجار إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل بنسبة تصل إلى 10% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

ب. 5% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل بنسبة تتراوح بين 11% إلى عشرين% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

ج. 10% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل بنسبة تتراوح بين 21% إلى 30% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

د. 15% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل بنسبة تتراوح بين 31% إلى 40% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

هـ. 20% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل من متوسط القيمة الإيجارية للوحدة المماثلة بما يزيد على 40%.

يشير متوسط قيمة الإيجار إلى متوسط الإيجار للعقارات المماثلة في دبي. ويتم تحديد المتوسط وفقًا لـ "مؤشر الإيجارات لإمارة دبي" المعتمد من قبل مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).

وذلك وفقاً للمادة 3 من قانون زيادة الإيجار في دبي.

"لأغراض تطبيق المادة (1) من هذا المرسوم، يتم تحديد متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة وفقاً لـ "مؤشر الإيجارات في إمارة دبي" المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري."

علاوة على ذلك، فإن زيادة وخفض الإيجار المتعلق بالعقارات السكنية في دبي يتم تحديده من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.

تنص المادة 10 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي على أن "تختص مؤسسة التنظيم العقاري بوضع المعايير المتعلقة بنسبة الزيادة في الإيجارات في الإمارة بما يتفق مع متطلبات الوضع الاقتصادي السائد في الإمارة".

عند تجديد عقد الإيجار، يجوز لكل من المالك والمستأجر مناقشة الشروط وتغييرها، بما في ذلك الإيجار، قبل انتهاء عقد الإيجار الحالي. وإذا لم يتفقا، يجوز للمحكمة أن تقرر الإيجار العادل، بناءً على معايير محددة.

بالإضافة إلى ذلك، إذا أراد أي من الطرفين إجراء تغييرات على شروط الإيجار، فيجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء الإيجار، ما لم يتفقا على خلاف ذلك.

وذلك وفقاً للمادة 13 والمادة 14 من القانون رقم 33 لسنة 2008 بتعديل القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي.

المادة 13

"لأغراض تجديد عقد الإيجار يجوز للمؤجر والمستأجر قبل انتهاء مدة عقد الإيجار تعديل أي من شروطه أو إعادة النظر في زيادة الأجرة أو تخفيضها، فإذا لم يتوصل المؤجر والمستأجر إلى اتفاق في هذا الشأن جاز للمحكمة تحديد الأجر العادل مع مراعاة المعايير المنصوص عليها في المادة (9) من هذا القانون."

المادة 14

"ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على خلاف ذلك، فإذا رغب أي من الطرفين في تعديل أي من شروطه وفقاً للمادة (13) من هذا القانون، وجب عليه إخطار الطرف الآخر بهذه الإرادة قبل تسعين (90) يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء عقد الإيجار."

طبقًا لأحكام القانون المذكورة أعلاه، يجوز لك باعتبارك مالكًا للعقار زيادة الإيجار بإرسال إشعار كتابي إلى المستأجر قبل 90 (تسعين) يومًا على الأقل من تجديد فترة الإيجار.

ومع ذلك، بصفتك مالكًا للعقار، لا يجوز لك زيادة إيجار العقار المستأجر إلا إذا كان مؤشر Rera يسمح بزيادة الإيجار. وفي حالة الخلاف مع المستأجر، يمكنك اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية لاتخاذ قرار بشأن زيادة إيجار العقار المستأجر.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة خليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي.