حقوق المستثمر العقاري في دبي عند تأخير التسليم

سؤال: أخطط للاستثمار في عقار على الخارطة في دبي. ما نوع الحماية القانونية التي أتمتع بها في حالة التأخير/عدم التسليم؟

إجابة: في دبي، يدخل المشتري والمطور (البائع) في اتفاقية بيع وشراء (SPA) تتعلق بعقار يتم بيعه على أساس الخارطة.

ستتضمن اتفاقية البيع والشراء (SPA)، على سبيل المثال لا الحصر، بنودًا تتعلق بتفاصيل العقار، وسعر الشراء، وجدول الدفع، وتاريخ الانتهاء، والتعويض عن الانتهاكات، وشروط القوة القاهرة، والقانون الحاكم والاختصاص القضائي.

ابق على اطلاع بأحدث الأخبار. تابع KT على قنوات واتساب.

تخضع العلاقة بين المشتري والمطور (البائع) للأحكام والشروط المتفق عليها والمذكورة في اتفاقية البيع والشراء (SPA).

سيتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء (SPA) وفقًا للبنود المذكورة فيها بحسن نية.هذا وفقًا للمادة 246 (1) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تنص على: “1. يجب تنفيذ العقد وفقًا للأحكام الواردة فيه وبطريقة تتفق مع متطلبات حسن النية.”

علاوة على ذلك، في حالة الإخلال بأي من البنود في اتفاقية البيع والشراء (SPA)، يحق لأي طرف الحصول على تعويض كما هو مذكور في اتفاقية البيع والشراء أو كما يقرره قاضٍ في محكمة لها اختصاص قضائي في دبي.

هذا وفقًا للمادة 295 من قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تنص على: “يتكون التعويض من دفع مبلغ مالي. ومع ذلك، بناءً على طلب الضحية، يجوز للقاضي، وفقًا للظروف، أن يأمر بإصلاح الضرر عن طريق إعادة الأطراف إلى وضعهم الأصلي، أو عن طريق أداء، كتعويض، أمر محدد يتعلق بالفعل الضار.”

بالإضافة إلى ذلك، إذا كان هناك أي نزاع مع بائع (مطور)، يجوز للمشتري التوجه إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) لتسوية الأمر وديًا.

يأتي هذا وفقًا للمادة 14 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بالموافقة على اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، والتي تنص على: “في حال وجود أي نزاع بين المطور والمشتري، يجوز لدائرة الأراضي والأملاك بذل جهود توفيقية للحفاظ على علاقتهما التعاقدية، ويجوز لها اقتراح أي حلول تراها مناسبة لتحقيق هذا الهدف. وفي حال توصل المطور والمشتري إلى تسوية ودية، يتم توثيق هذه التسوية في اتفاقية خطية يوقعها المطور والمشتري أو ممثلوهما. وبمجرد موافقة دائرة الأراضي والأملاك على هذه الاتفاقية، تصبح ملزمة للطرفين.”

علاوة على ذلك، بناءً على الشكوى المقدمة من المشتري، إذا اقتنعت دائرة الأراضي والأملاك بأن المطور (البائع) قد ارتكب خروقات لاتفاقية البيع والشراء، يجوز لها إعداد تقرير وإحالته إلى السلطات المختصة لاتخاذ المزيد من الإجراءات أو القرارات.

يأتي هذا وفقًا للمادة 13 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، والتي تنص على: “إذا ثبت لدائرة الأراضي والأملاك أن المطور أو الوسيط قد ارتكب أي فعل أو إغفال ينتهك أحكام هذا القانون، أو أي تشريع آخر ساري المفعول، يجب على المدير العام لدائرة الأراضي والأملاك إعداد تقرير بذلك وإحالة القضية إلى الجهات المختصة للتحقيق.”

ومع ذلك، قد يكون للمطور (البائع) الحق في أن يذكر أمام سلطة مختصة أو محكمة أنه لم يتمكن من الوفاء بالالتزامات المذكورة في اتفاقية البيع والشراء المتعلقة بتسليم العقار بسبب قوة قاهرة. وهذا يتوافق مع المادة 21 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010.

بناءً على الأحكام القانونية المذكورة أعلاه، إذا كان هناك تأخير من قبل المطور (البائع) في تسليم الشقة إليك كما اتفق عليه المطور (البائع)، يمكنك في البداية التوجه إلى دائرة الأراضي والأملاك وتقديم شكوى ضد المطور (البائع) قبل اللجوء إلى المحكمة.

بدلاً من ذلك، يمكنك التوجه مباشرة إلى محكمة ذات اختصاص في دبي لرفع دعوى مدنية ضد المطور (البائع) مطالبًا بتعويض عن التأخير في تسليم الشقة إليك.

عاشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة عاشيش ميهتا وشركاه. وهو مؤهل لممارسة المحاماة في دبي والمملكة المتحدة والهند. يمكن الاطلاع على التفاصيل الكاملة لشركته على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، Khaleej Times، صندوق بريد 11243، دبي.

إيجارات دبي: من يدفع تكلفة صيانة البلى والتلف، المالك أم المستأجرون؟ دبي: هل يمكن للمالك فرض إيجارات مختلفة على مستأجري نفس المبنى؟