سؤال: قمت بتأجير عقاري في دبي لمستأجر دفع الإيجار في الوقت المحدد خلال السنة الأولى. ومع ذلك، على مدى الأشهر الستة الماضية، فشل المستأجر في دفع الإيجار، مستشهداً بأسباب مختلفة. أرغب الآن في بيع العقار حيث أحتاج إلى أموال لأسباب شخصية. كيف يمكنني إخلاء المستأجر قانونياً للمضي قدماً في عملية البيع؟ ما هي الخيارات القانونية المتاحة لي؟
إجابة: في دبي، يجوز للمالك أن يطلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
يأتي هذا وفقاً للمادة 25 (1) (أ) من القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدل للقانون رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي، والتي تنص على ما يلي:
“1. يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية فقط:
ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، إذا تخلف المستأجر عن دفع الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المستأجر من قبل المؤجر بطلب الدفع؛
لغرض الفقرة (1) من هذه المادة، يقوم المؤجر بإخطار المستأجر عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل.”
عند انتهاء عقد الإيجار، يجوز للمالك أن يطلب إخلاء المستأجر فقط في ظروف محددة. عندما ينوي المالك بيع العقار، يجب إخطار المستأجر بسبب الإخلاء قبل 12 شهراً على الأقل من تاريخ الإخلاء، ويجب أن يتم هذا الإخطار عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل. هذا وفقاً للمادة 25 (2)(د) من قانون الأراضي المعدل في دبي،
“2. عند انتهاء عقد الإيجار، يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر من العقار فقط إذا:
د. يرغب مالك العقار المؤجر في بيعه.
لأغراض الفقرة (2) من هذه المادة، يجب على المؤجر إخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل 12 شهرًا على الأقل من تاريخ الإخلاء، ويجب تسليم الإخطار عن طريق كاتب العدل أو بالبريد المسجل.”
وفقًا لأحكام القانون المذكورة أعلاه، يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار خلال 30 يومًا من تاريخ الإخطار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
يمكنك إرسال إشعار إليه عن طريق كاتب العدل لدفع الإيجار المستحق. إذا استمر المستأجر في التخلف عن السداد، يمكنك رفع دعوى أمام مركز فض المنازعات الإيجارية لطلب الإخلاء على أساس عدم الدفع واسترداد الإيجار المستحق.
بمجرد الحصول على أمر الإخلاء وعند الانتهاء من إجراءات التنفيذ المتعلقة بإخلاء المستأجر الحالي، يمكنك الحصول على حيازة شاغرة للعقار. بعد ذلك، يمكنك المضي قدمًا في بيع العقار. بدلاً من ذلك، إذا كان الإخلاء مطلوبًا لغرض البيع فقط، يجب تقديم إشعار إخلاء صالح لمدة 12 شهرًا للمستأجر وفقًا للقانون.
أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاه. وهو مؤهل لممارسة المحاماة في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم بالبريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View, Khaleej Times, PO Box 11243, Dubai.