الصورة: ملف KT
سؤال: هل يُسمح قانوناً بشراء عقار بدون دفعة أولى (صفر بالمئة مقدماً)؟ فقد عرض عليّ بعض وكلاء العقارات هذا الخيار لعقارات في دبي، لكنني أرغب في معرفة ما إذا كان ذلك مسموحاً به فعلاً بموجب قانون دولة الإمارات.
الجواب: وفقاً لاستفسارك، تسري أحكام لوائح المصرف المركزي الإماراتي الخاصة بالرهن العقاري في هذه الحالة.
في دولة الإمارات، تُلزم لوائح المصرف المركزي البنوك والمؤسسات المالية، عند تمويل شراء العقارات من خلال الرهن، بأن يتكفل المشتري بدفع مساهمة أولية لا تقل عن نسبة معينة من قيمة العقار.
وجاء في المادة (3) من لوائح المصرف المركزي الإماراتي بشأن قروض الرهن العقاري (الإشعار رقم 226 لعام 2013) ما يلي:
"نسبة القرض إلى القيمة القصوى (LTV) تكون على النحو التالي:
أولاً: المواطنون الإماراتيون
السكن الأول / العقار المملوك للسكن الشخصي: يمكن لكل مقترض المطالبة بعقار واحد فقط ضمن هذه الفئة.
أ. إذا كانت قيمة العقار أقل أو تساوي 5 ملايين درهم — الحد الأقصى للقرض هو 85% من قيمة العقار.
ب. إذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم — الحد الأقصى للقرض هو 75% من قيمته.
العقار الثاني وما بعده أو العقار الاستثماري: 65% من قيمة العقار، بغض النظر عن القيمة.
ثانياً: المقيمون الأجانب
السكن الأول / العقار المملوك للسكن الشخصي: يمكن لكل مقترض المطالبة بعقار واحد فقط ضمن هذه الفئة.
أ. إذا كانت قيمة العقار أقل من 5 ملايين درهم — الحد الأقصى للقرض هو 80% من قيمة العقار.
ب. إذا كانت قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم — الحد الأقصى للقرض هو 70% من قيمته.
العقار الثاني وما بعده أو العقار الاستثماري: 60% من قيمة العقار، بغض النظر عن القيمة.
ثالثاً: جميع الفئات – العقارات المشتراة على المخطط (Off-plan)
نظراً لطبيعة هذه المشاريع طويلة الأمد وارتفاع مستوى المخاطر المرتبطة بإتمامها، فإن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة هو 50% بغض النظر عن الغرض أو القيمة أو فئة المشتري.
لذلك، فإن أي عرض لشراء عقار "بدون دفعة أولى" غير قانوني عندما يتم التمويل من خلال قرض بنكي، إذ إن مساهمة المشتري إلزامية وفقاً لقواعد المصرف المركزي.
ومع ذلك، يمكن أن يكون هذا النوع من العروض مقبولاً إذا كان من طرف مطور عقاري يقدم خطة سداد مباشرة للمشترين المحتملين، بحيث يدفع المشتري الأقساط مباشرة إلى المطور من دون تمويل بنكي. ويُعرف هذا الترتيب باسم "خطة السداد الميسر" أو "تمويل المطور"، وغالباً ما يُستخدم في مبيعات العقارات على المخطط، ولا يُعد قرضاً بنكياً، وبالتالي فهو لا يخضع للوائح المصرف المركزي الخاصة بالرهن العقاري.
ومع ذلك، من المهم فهم جدول السداد وشروط استلام العقار بالكامل، والتأكد من عدم وجود رسوم تمويل خفية يفرضها المطور العقاري.
وبناءً على الأحكام المذكورة أعلاه، يمكن للمطورين العقاريين تقديم عروض "صفر بالمئة مقدماً"، لكن يجب على المشترين المحتملين ممارسة الحذر وإجراء العناية الواجبة قبل الالتزام بالشراء.
النص القانوني المعمول به:
لوائح المصرف المركزي بشأن قروض الرهن العقاري.
آشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة آشيش ميهتا وشركاه. وهو مؤهل لممارسة المحاماة في دبي والمملكة المتحدة والهند. للاطلاع على تفاصيل شركته، يُرجى زيارة الموقع الإلكتروني: www.amalawyers.com . يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة خليج تايمز، ص.ب. 11243، دبي.