صورة الملف المستخدمة لأغراض التوضيح
يتزايد عدد الملاك وأصحاب العقارات في دبي الذين يقومون بتحويل وحداتهم إلى منازل للعطلات استجابة للأضرار الناجمة عن التقسيم غير القانوني والتعديلات الهيكلية المكلفة من قبل المستأجرين.
في يونيو/حزيران، شنت بلدية دبي ودائرة الأراضي والأملاك في دبي حملةً على القواطع غير المرخصة، لا سيما في مناطق مثل الرقة والمرقبات والسطوة والرفاعة، مشيرةً إلى مخاوف أمنية خطيرة. ونتيجةً لذلك، أنفق بعض مُلّاك العقارات ما يصل إلى 45,000 درهم إماراتي لإزالة التعديلات غير القانونية التي أجراها المستأجرون.
لقد شهدنا تزايدًا في عدد الملاك، وخاصةً في دبي مارينا، الذين ينتقلون إلى منازل العطلات بعد أن قام المستأجرون بتقسيم الوحدات بشكل غير قانوني أو رفضوا الإخلاء. بالنسبة للكثيرين، الأمر يتعلق بالسيطرة وراحة البال، وليس الربح فقط. مع منازل العطلات، تحتفظ بملكية العقار، وتتجنب مشاكل الإخلاء، ويحافظ على حالته - وهو أمر لا يضمنه المستأجرون القدامى دائمًا،" قالت شيلبا في. ماهتاني، الشريك المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة bnbme لمنازل العطلات.
وأكد روهيت باتشاني، المؤسس المشارك لشركة ميرلين العقارية، هذا الاتجاه، مشيراً إلى تحول واضح بين أصحاب العقارات نحو المنازل لقضاء العطلات أو الشقق الفندقية.
منذ الحملة الأخيرة لتطبيق القانون على التأجير من الباطن والتقسيم غير القانوني، شهدنا تزايدًا في عدد الملاك الذين يختارون إدارة بيوت العطلات بشكل احترافي أو التحول إلى الشقق الفندقية. المنطق هو السيطرة. مع تصاريح دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي والمشغلين المحترفين، أصبح وصول المالك أسهل، وتُراقب أعداد النزلاء، ويقل خطر تقسيم المستأجرين لوحداتهم بهدوء، كما قال باتشاني.
وبحسب باتشاني، فإن الزيادة في تحويلات المنازل لقضاء العطلات واضحة بشكل خاص في مناطق مثل وسط المدينة، ودبي مارينا، وممر الخور، حيث تكون الحجوزات اليومية والأسبوعية قوية والامتثال التنظيمي واضحًا.
وقد حدد ثلاث مزايا أساسية لاستخدام العقارات كمنازل للعطلات بدلاً من تأجيرها على المدى الطويل للمستأجرين الذين قد يؤجرونها من الباطن:
أولاً، الامتثال والرقابة. تخضع بيوت العطلات لأنظمة تصاريح دبي، مع عمليات تفتيش وحدود واضحة لعدد النزلاء، مما يُغلق الباب أمام تقسيم الوحدات. ثانياً، يُزوّد المُشغّلون المحترفون الملاك بتقويمات فورية، وحجوزات مُوثّقة الهوية، وسجلات تنظيف، وهو أمرٌ لا يُمكن الحصول عليه مع مستأجر مُخاطر يُؤجّر من الباطن. ثالثاً، تُحافظ عمليات التنظيف والفحص الدورية على الوحدات في حالة أفضل من الوحدات المُؤجّرة من الباطن لفترة طويلة بشكل غير رسمي لخمسة أو ستة شاغلين غير مرتبطين.
وأشارت هوميرا فاكاس، مستشارة العقارات في شركة رينج إنترناشونال بروبرتيرز، إلى أن بعض أصحاب العقارات انتقلوا إلى منازل العطلات أو الشقق الفندقية للحفاظ على التدفق النقدي.
في ظلّ الضائقة المالية، قد يواجه مُلّاك العقارات الذين اعتمدوا على تقسيم الإيجارات لتحقيق عوائد أعلى، معاناةً من انخفاض الدخل إلى أن يجدوا مستأجرين مُلتزمين. وأضاف حميرا: "سيُؤثّر ذلك على نموّ قطاع العقارات بشكل إيجابي".
وفي معرض تعليقه على الربحية، أوضح باتشاني أنه في حين أن الإيرادات الإجمالية من المنازل لقضاء العطلات يمكن أن تكون أعلى في المناطق التي يقودها السياح - وخاصة خلال مواسم الذروة - فإن العائد الصافي الفعلي يعتمد على عدة عوامل.
تعتمد العائدات الصافية على معدل الإشغال، ورسوم المُشغِّل، والمرافق، والتجهيزات. في وسط المدينة، ومارينا، وبالم، وكريك هاربور، يمكن أن تتفوق منازل العطلات المُدارة جيدًا على عقد إيجار سنوي قياسي لوحدة مُماثلة، لكن الفارق يضيق مع إضافة التكاليف. أما في الأسواق الفرعية السكنية البحتة ذات الطلب السياحي المتواضع، فقد يكون عقد إيجار سنوي ثابت للعائلة هو النتيجة الصافية الأفضل. ويختلف الأمر من سوق لآخر ومن مُشغِّل لآخر.
وأضافت شيلبا أن المنزل المخصص للعطلات الذي يتم إدارته جيدًا على مدار فترة ثلاث سنوات غالبًا ما يحقق عوائد أفضل - حتى مع ارتفاع الإيجارات اليوم.
وأشارت إلى أن "هذا الأمر ينطبق بشكل خاص إذا لم يكن المشغل يعتمد كليًا على وكلاء السفر عبر الإنترنت ولديه استراتيجيات بديلة".