دبي: مؤشر الإيجار الذكي يمنح المستأجرين قوة التفاوض ويكبح جشع الملاك

يستفيد المستأجرون في دبي بشكل متزايد من مؤشر الإيجار الذكي الذي تم تقديمه حيث يتمكن المستأجرون بنجاح من تحدي زيادات الإيجار غير العادلة وغير المبررة من قبل الملاك.

وبناء على ذلك، بدأت الإيجارات في المباني القديمة في التصحيح نحو الانخفاض بعد ستة أشهر من إدخال المؤشر، حيث نجح المستأجرون في عكس قرار المالك برفع الإيجارات دون سبب وجيه.

وقالت جريس جاكسون، مديرة التأجير في دبي لدى شركة هاسبي: "يستخدم المستأجرون المؤشر لوقف الزيادات غير العادلة في الأسعار - وبنجاح".

"اقترح أحد الملاك زيادة إيجار أحد المستأجرين بنسبة 25%. باستخدام مؤشر سمارت، وجدنا أن الزيادة القانونية لم تتجاوز 10%، بناءً على المباني المماثلة والقانون. بعد إثبات ذلك، وافق المالك على تخفيض الزيادة. اعترض مستأجر آخر في دبي مارينا على زيادة إيجار بنسبة 15%. أظهر مؤشر سمارت أن إيجار السوق لم يشهد تغيرًا يُذكر لهذا النوع من المباني. وافق المالك على تجديد العقد بالسعر الحالي"، حسبما قالت غريس.

في يناير، أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر الإيجارات الذكي 2025، الذي يعتمد على نظام تصنيف متطور للمباني، يراعي جميع الجوانب الفنية والخدمية للعقارات. ويتم تقييم كل مبنى بناءً على مجموعة شاملة من المعايير، تشمل الخصائص الفنية والإنشائية، وجودة التشطيبات والصيانة، والموقع الاستراتيجي للمبنى وقيمته المكانية، بالإضافة إلى مستوى الخدمات والمرافق المتاحة، كالصيانة والنظافة وإدارة مواقف السيارات.

يستخدم المؤشر الجديد بيانات آنية وتقييمات المباني لتقديم تقديرات أكثر دقة للإيجارات. ففي مناطق مثل قرية جميرا الدائرية، على سبيل المثال، بدأت إيجارات المباني القديمة بالتراجع، بينما تحافظ الأبراج الأحدث والأكثر صيانةً على إيجاراتها، بل وتزيدها، نظرًا لتصنيفها الأعلى.

بعض الملاك يتبعون القواعد

وفقًا لشركة كافنديش ماكسويل للاستشارات العقارية، أظهرت بيانات عقود الإيجار للربع الأول من عام 2025 زيادة ملحوظة في نسبة عقود التجديد، ويرجح أن ذلك يعود إلى تطبيق مؤشر الإيجار الذكي الجديد، الذي يهدف إلى حماية المستأجرين من الزيادات الحادة في الإيجارات من خلال تنظيم تعديلات الإيجار المسموح بها بناءً على بيانات السوق الشاملة. وشكلت عقود التجديد 70.1% من العقود في الربع الأول من عام 2025، ارتفاعًا من 61.1% في الربع الرابع من عام 2024 و62.2% في الربع الأول من عام 2024.

وأضافت جريس جاكسون أن معظم مالكي العقارات المؤسسيين يتبعون القواعد المنصوص عليها في مؤشر الإيجار الذكي، لكن بعض الملاك من القطاع الخاص ما زالوا يحاولون فرض زيادات أعلى.

ومع ذلك، أصبح المستأجرون الآن أكثر وعيًا. في منطقة الخليج التجاري، تمكن أحد العملاء من التفاوض على صفقة أفضل بمجرد عرض نتائج المؤشر الرسمية. ولم يكن لدى المالك أي مبرر للاعتراض، كما أضافت.

وأضافت، في صدى لآراء نظرائها في الصناعة، أن مؤشر الإيجار الذكي أدى إلى إبطاء زيادات الإيجار قليلاً.

لقد صعّب هذا المؤشر على مُلّاك العقارات رفع أسعار الوحدات. كما حقق توازنًا أكبر، لا سيما في المباني متوسطة السعر والقديمة.

عصر جديد من المساءلة

أشارت غريس إلى أن إطلاق مؤشر الإيجار الذكي يُمثل حقبة جديدة من المساءلة. "يقضي الوكلاء الآن وقتًا أقل في المفاوضات الشخصية، ويخصصون وقتًا أطول لتثقيف الطرفين حول ما تُظهره البيانات. باختصار، المؤشر الذكي ليس مجرد تحديث تقني، بل هو نقلة نوعية في ثقافة السوق. وهو أمرٌ طال انتظاره."

وأضافت أن هذه الأداة بشكل عام تجعل سوق الإيجار في دبي أكثر توازناً واعتماداً على البيانات، مما يعود بالنفع على الجميع من خلال مساعدة الجانبين على اتخاذ قرارات أكثر ذكاءً.

كيف يعمل مؤشر الإيجار الذكي الجديد في دبي: كل ما تحتاج لمعرفته دبي: دائرة الأراضي والأملاك توضح ضرورة إخطار المالكين قبل 90 يومًا لرفع الإيجارات حتى في ظل مؤشر الإيجار الذكي مؤشر الإيجار الذكي الجديد في دبي: يجب على الملاك تحسين تصنيفات العقارات لرفع الإيجارات دبي: قد تنخفض الإيجارات في بعض المباني القديمة مع مؤشر الإيجار الذكي