دبي: ارتفاع إيجارات العقارات التجارية قبل إطلاق المؤشر

مع اقتراب إطلاق مؤشر الإيجارات التجارية في دبي، بدأ العديد من مستأجري العقارات التجارية بالانتقال إلى مناطق أقل تكلفة، في حين يقوم البعض الآخر بإعادة التفاوض أو تجديد عقود الإيجار مبكراً وتأمين اتفاقيات طويلة الأجل للحفاظ على الأسعار الحالية.

ويقول مسؤولون تنفيذيون في القطاع إن أصحاب العقارات في دبي يزيدون إيجارات العقارات التجارية في المواقع الرئيسية قبل إطلاق المؤشر.

وبحسب ما أوردته صحيفة "خليج تايمز" في وقت سابق، تعمل دائرة الأراضي والأملاك في دبي على إطلاق مؤشر إيجارات العقارات التجارية في الربع الأول من عام 2025.

ويأتي إطلاق مؤشر العقارات التجارية في أعقاب إطلاق مؤشر الإيجار الذكي للعقارات السكنية الذي أطلقته دائرة الأراضي والأملاك في دبي في وقت سابق من هذا الشهر.

وباستخدام تكنولوجيا الذكاء الاصطناعي، يعتمد مؤشر الإيجار الذكي على نظام تصنيف ويوفر تقييمات عادلة ودقيقة للمستأجرين.

وقال "بن بارغ"، المدير العام لشركة مستشاري العقارات التجارية، وهي شركة تابعة لـ"بيترهومز": "قبل إطلاق مؤشر الإيجارات التجارية لدائرة الأراضي والأملاك، هناك العديد من الاتجاهات التي تشكل السوق. ومن بين الأشياء البارزة التي شهدناها قيام أصحاب العقارات برفع أسعار الإيجار في المواقع الرئيسية لتثبيت معايير أعلى. ثانياً، هناك تركيز متزايد واضح على المساحات المستدامة والمتميزة، حيث يقوم أصحاب العقارات بترقية أصولهم لجذب المستأجرين ذوي القيمة الأعلى. وأخيراَ، يسعى المستأجرون إلى اتفاقيات أطول أمداً، والتي تهدف إلى تأمين الأسعار الحالية وتجنب التقلبات الهائلة".

وأضاف أن العديد من المستأجرين ينتقلون إلى مناطق أقل تكلفة، أو يقلصون حجم مساحات المكاتب، أو يتحولون إلى أماكن عمل مشتركة لإدارة النفقات.

وقال "بارغ": "يقوم آخرون بإعادة التفاوض على عقود الإيجار في وقت مبكر، أو تأمين اتفاقيات طويلة الأجل لتثبيت الأسعار الحالية، أو طلب شروط دفع مرنة لتحسين التدفق النقدي".

أصحاب العقارات يزيدون بشكل استباقي

وأشار المدير العام لشركة مستشاري العقارات التجارية إلى أن العديد من أصحاب العقارات يركزون على ترقية وتحديث العقارات لتتماشى مع الطلب المتزايد على المساحات المكتبية المتميزة والمستدامة، ممّا يضمن بقاء أصولهم مرغوبة في سوق أكثر شفافية وتنظيماً بمجرد تنفيذ المؤشر.

وأضاف "بارغ": "بالإضافة إلى ذلك، يقوم العديد بزيادة الإيجارات بشكل استباقي، وخاصة في المناطق ذات الطلب المرتفع، لتأمين أسعار أساسية أعلى قبل أن يحدد المؤشر معايير أكثر وضوحاً. ويتجلى هذا بشكل خاص في مساحات المكاتب من الدرجة الأولى، حيث ارتفعت الإيجارات بالفعل بسبب العرض المحدود والطلب القوي".

وحقق سوق العقارات التجارية في دبي نمواً غير مسبوق في عام 2024، مسجلاً 9,038 معاملة، بنسبة زيادة سنوية بلغت 24%، بينما ارتفعت قيمة المعاملات الإجمالية إلى 90.1 مليار درهم، بنسبة نمو سنوية بلغت 11%.

نقص في مساحات المكاتب

تشهد دبي نقصاً كبيراً في المساحات المكتبية الفاخرة، مدفوعاً بالنمو القوي للأعمال وزيادة تسجيل الشركات الجديدة.

وأوضح "بن بارغ": "لفترة طويلة، ظلت معدلات الإشغال في مناطق المكاتب الرئيسية أعلى من 95%، ممّا أدّى إلى ارتفاعات كبيرة في الإيجارات. ورغم الخطط لإضافة أكثر من 9 ملايين قدم مربع من مساحات المكاتب بحلول عام 2028 من خلال مشاريع تطوير رئيسية، مثل المرحلة الثانية من مركز الابتكار التابع لـ"تيكوم"، وبرج "ون زعبيل"، والمرحلة الثانية من برج "أبتاون" التابع لمركز دبي للسلع المتعددة، وبرج الوصل، ومركز دبي المالي العالمي 2.0، فإن العرض الحالي لا يزال غير كاف. ومن المتوقع أن يستمر هذا الخلل في المستقبل القريب، ممّا يحافظ على الضغط على كل من معدلات الإشغال وأسعار الإيجار".

وأضاف أن النقص الأقصى في سوق المكاتب في دبي هو بلا شك في المعروض من المكاتب من الدرجة الأولى.

وأضاف "بارغ": "يعكس هذا الاتجاه الطلب المتزايد على المساحات المكتبية الفاخرة عالية الجودة من قبل الشركات المتعددة الجنسيات والشركات الإقليمية التي توسع حضورها في المدينة. وصلت مستويات الإشغال للمكاتب الفاخرة إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق، حيث تشير بعض التقارير إلى معدلات تزيد عن 95% في مواقع رئيسية مثل مركز دبي المالي العالمي، ووسط مدينة دبي، والخليج التجاري، وشارع الشيخ زايد. ونتيجة لذلك، كان هناك عدد من المشاريع التجارية على الخارطة التي دخلت السوق، والتي تقدم في الغالب مكاتب من الدرجة الأولى. وتشمل هذه المشاريع أمثال "ذا ون" من "بريستيج ون"، و"كابيتال ون"، والمزيد".