حماية حقوقك عند شراء عقار قيد الإنشاء في دبي

سؤال: أفكر في شراء عقار قيد الإنشاء في دبي. إذا لم يلتزم المطور بالوعد، ما هو الإجراء القانوني المتاح لي؟

الإجابة: في دبي، يدخل المشتري والمطور (البائع) في اتفاقية بيع وشراء (SPA) حول العقار الذي يتم بيعه على أساس غير مخطط.

تتضمن اتفاقية البيع والشراء بنودًا تتعلق بسعر الشراء، وتاريخ الإنجاز، والتعويض عن الإخلالات، وشروط القوة القاهرة (الخارجة عن سيطرة طرفي الاتفاقية)، وغيرها. وبالتالي، تُحكم العلاقة بين المشتري والمطور (البائع) وفقًا للشروط والأحكام المتفق عليها في اتفاقية البيع والشراء.

سيتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء بحسن نية وفقًا للبنود الواردة فيها. وذلك بموجب المادة 246 (1) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة. الذي ينص على "1. يتم تنفيذ العقد وفقًا للأحكام الواردة فيه وبما يتفق مع متطلبات حسن النية."

علاوة على ذلك، في حال الإخلال بأيٍّ من بنود اتفاقية البيع والشراء، يحق لأحد الطرفين الحصول على تعويض كما هو مذكور في الاتفاقية أو كما يُحدده قاضٍ في محكمة مختصة بدبي. وذلك بموجب المادة 295 من قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، التي تنص على أن "التعويض يكون مبلغًا نقديًا. ومع ذلك، يجوز للقاضي، بناءً على طلب المتضرر، وحسب الظروف، أن يأمر بجبر الضرر بإعادة الطرفين إلى حالتهما الأصلية، أو بأداء تعويض محدد يتعلق بالفعل الضار".

بالإضافة إلى ذلك، في حال نشوء نزاع مع البائع (المطور)، يجوز للمشتري اللجوء إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسوية الأمر وديًا. هذا بموجب المادة 14 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 بالموافقة على تطبيق قانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي (قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010)، والذي ينص على أنه "في حال نشوء أي نزاع بين المطور والمشتري، يجوز لدائرة الأراضي والأملاك بذل جهود توفيقية للحفاظ على علاقتهما التعاقدية، ويجوز لها اقتراح أي حلول تراها مناسبة لتحقيق هذا الهدف. وفي حال توصل المطور والمشتري إلى تسوية ودية، يتم توثيق هذه التسوية في اتفاقية مكتوبة يوقعها المطور والمشتري أو من ينوب عنهما. وعند موافقة دائرة الأراضي والأملاك على هذه الاتفاقية، تصبح ملزمة للطرفين".

علاوة على ذلك، بناءً على شكوى من المشتري، إذا اقتنعت دائرة الأراضي والأملاك في دبي بمخالفات المطور (البائع) لاتفاقية البيع والشراء، يجوز لها إعداد تقرير وإحالته إلى الجهات المختصة لاتخاذ الإجراءات أو القرارات اللازمة. وذلك بموجب المادة 13 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، والتي تنص على أنه "إذا ثبت للدائرة، بناء على قناعة تامة، قيام المطور أو الوسيط بأي فعل أو امتناع عن فعل مخالف لأحكام هذا القانون أو أي تشريع آخر ساري المفعول، فعلى مدير عام الدائرة إعداد تقرير بذلك وإحالة الأمر إلى الجهات المختصة للتحقيق فيه".

ومع ذلك، يجوز للمطور (البائع) الاحتجاج أمام الجهة المختصة أو المحكمة بعدم قدرته على الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في اتفاقية البيع والشراء المتعلقة بتسليم العقار بسبب قوة قاهرة (أسباب خارجة عن إرادة المطور). وذلك بموجب المادة 21 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010.

بناءً على أحكام القانون المذكورة أعلاه، في حال تأخر المطور (البائع) في تسليم الشقة إليك وفقًا لما اتفق عليه، يمكنك أولًا التوجه إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وتقديم شكوى ضد المطور (البائع) قبل اللجوء إلى المحكمة. أو يمكنك التوجه مباشرةً إلى محكمة مختصة في دبي لرفع دعوى مدنية ضد المطور (البائع) والمطالبة بتعويض عن التأخير في تسليم الشقة إليك. يجوز للمحكمة البت في قضيتك فيما إذا كنت مستحقًا للتعويض بناءً على أحكام اتفاقية البيع والشراء.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاه. وهو مؤهل لممارسة المحاماة في دبي والمملكة المتحدة والهند. للاطلاع على التفاصيل الكاملة لشركته، يُرجى زيارة الموقع الإلكتروني: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة خليج تايمز، ص.ب. 11243، دبي.