منظر جوي لشارع الشيخ زايد الأيقوني
من المتوقع أن تظل البنوك في الإمارات مرنة حتى مع تباطؤ سوق العقارات تدريجياً على مدى الـ 12 إلى 18 شهراً المقبلة، بعد نصف عقد من النمو القوي، وفقاً لتصنيفات "موديز". من المرجح أن تحمي القيود التنظيمية على التعرض العقاري، واحتياطيات رأس المال القوية، والسيولة المتينة جودة أصول المقرضين' في حال حدوث تراجع.
على الرغم من تعرض بنوك الإمارات لقطاع العقارات من خلال قروض الشركات والرهون العقارية، فقد ساعدت الإجراءات التنظيمية في احتواء المخاطر، وفقاً لوكالة التصنيف. في عام 2022، حدد المصرف المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة (CBUAE) سقف التعرض لقطاعي البناء والعقارات بنسبة 30 بالمائة من الأصول المرجحة بالمخاطر الائتمانية. في النصف الأول من عام 2025، بلغ إجمالي التعرض حوالي 18.3 بالمائة، مما يمنح البنوك القدرة على زيادة التمويل لقطاع العقارات.
بالإضافة إلى ذلك، ساهمت عوامل أخرى أيضاً في اتجاه تنازلي في محفظة إقراض البنوك’، بما في ذلك السيولة القوية في الاقتصاد، والسداد المبكر من الشركات، وفترة أسعار الفائدة المرتفعة.
انخفض إقراض العقارات والبناء بنسبة 6 بالمائة في عام 2022، و4 بالمائة في عام 2023، و8 بالمائة في عام 2024، قبل أن يرتفع بنسبة 4 بالمائة على أساس سنوي اعتباراً من سبتمبر 2025 — ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى انخفاض أسعار الفائدة. يمثل القطاع الآن 12 بالمائة من إجمالي القروض، بانخفاض من 19 بالمائة في ديسمبر 2021.
في غضون ذلك، نمت القروض الشخصية الاستهلاكية بنحو 18 بالمائة على أساس سنوي اعتباراً من ديسمبر 2024 وسبتمبر 2025، ممثلة 23 بالمائة من إجمالي القروض الإجمالية. تشمل هذه القروض الرهون العقارية وبالتالي لا تزال تعكس التعرض لسوق العقارات. تجاوز إقراض الرهون العقارية مستويات ما قبل الجائحة وسط نشاط عقاري قوي، على الرغم من أن معظم المعاملات لا تزال تتم نقداً بدلاً من التمويل المصرفي.
قام المطورون بتنويع مصادر التمويل بشكل متزايد وابتعدوا عن القروض المصرفية المضمونة الخاصة بالمشاريع. منذ عام 2023، أصدروا ما يقرب من 12 مليار دولار من الصكوك والسندات والديون الهجينة، بمتوسط استحقاقات يبلغ حوالي 2 مليار دولار سنوياً بين عامي 2027 و2030.
مع تخفيف السياسة النقدية، من المرجح أن تواجه هوامش صافي الفائدة مزيدًا من الضغط لأن عوائد الأصول قد تنخفض بشكل أسرع من تكاليف التمويل. ومع ذلك، من المتوقع أن تعوض الإيرادات غير الفائدة القوية والانضباط في التكاليف هذا التأثير جزئيًا. ومن المرجح أن تؤدي رسوم المخصصات الأعلى، بعد فترة من الانتعاش القوي، إلى تخفيف عوائد الأصول من المستوى القياسي البالغ 1.9 في المائة المسجل بين ديسمبر 2023 ويونيو 2025، مع الحفاظ على الربحية الإجمالية عند مستويات قوية.
عززت البنوك الإماراتية احتياطيات رأس المال منذ الأزمة المالية 2008-2009، إلى جانب السيولة القوية. بلغت السيولة المصرفية الأساسية 23 في المائة من إجمالي الأصول في يونيو 2025. وانخفضت نسبة القروض المتعثرة إلى النصف في السنوات الأخيرة لتصل إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 2.9 في المائة اعتبارًا من يونيو 2025، مدعومة بالاستردادات والشطب وتحسين إدارة المخاطر. ولا تزال المخصصات أعلى بكثير من تغطية 100 في المائة، مما يوفر حماية إضافية ضد أي تباطؤ محتمل في سوق العقارات.