وسطاء دبي يرفعون عمولاتهم على العقارات ذات الإيجارات المنخفضة

في ظل استمرار نمو الطلب على الإيجارات بوتيرة هائلة، يتقاضى وسطاء دبي من المستأجرين عمولة أعلى مقابل العقارات ذات الأسعار المعقولة والتي يقل إيجارها السنوي عن 100 ألف درهم.

وبشكل عام، تبلغ العمولة 2% من قيمة البيع و 5% من الإيجار السنوي، باستثناء ضريبة القيمة المضافة البالغة 5%.

وقالت "ماريا سيلاما"، مستشارة التأجير في شركة "هاسبي": "بينما تنطبق العمولة التقليدية البالغة 5% على جميع المجالات، فإن تأثيرها يختلف في قطاع العقارات. ففي سوق العقارات الفاخرة، حيث ترتفع الإيجارات السنوية غالباً إلى أكثر من 200 ألف درهم، يدفع المستأجرون عادةً العمولة القياسية فقط".

وأضافت: "لكن بالنسبة إلى شرائح السوق المتوسطة والرخيصة، فإن الأمور تتغير. هنا، يطبق السماسرة رسوم عمولة لا تقل عن 5000 درهم للعقارات التي يقل سعرها عن 100 ألف درهم. ويمكن أن يؤدي هذا إلى ارتفاع الأسعار الفعلية للمستأجرين في هذه الفئات".

وفي شرحها لهذا السيناريو، قالت ماريا: "إن المستأجر الذي يستأجر شقة بمبلغ 70 ألف درهم يدفع عادة عمولة قدرها 3500 درهم، ولكن مع تطبيق الحد الأدنى الجديد، سيدفع المستأجر كامل العمولة البالغة 5000 درهم، مما يؤدي إلى بلوغ قيمة العمولة فعلياً إلى نحو 7.14%. ويوضح هذا التغيير كيف يواجه المستأجرون في الفئة المنخفضة التكلفة عمولات متزايدة، في حين يستمر المستأجرون في فئة العقارات الفاخرة في الاستفادة من حد العمولة التقليدي. ونتيجة لذلك، من الضروري أن يظل المستأجرون على اطلاع دائم بهذه الاختلافات، لأنها يمكن أن تؤثر بشكل كبير على تكاليف الإيجار الإجمالية".

وشهدت الإيجارات ارتفاعاً في فترة ما بعد جائحة كوفيد على خلفية الطلب المرتفع من مشتري العقارات والمستأجرين الجدد القادمين إلى البلاد حيث يعمل نمو الناتج المحلي الإجمالي القوي على توليد المزيد من فرص العمل في البلاد.

وبحسب شركة الاستشارات العقارية "سي بي ار إي"، ظل معدل استمرار نمو الإيجارات ثابتاً، حيث نما متوسط إيجارات الوحدات السكنية بنسبة 21.1 في المائة في العام حتى يونيو 2024. وقد كان هذا الارتفاع مدفوعاً بنمو بنسبة 22.2 في المائة في متوسط إيجارات الشقق وزيادة بنسبة 12.7 في المائة في متوسط إيجارات الفلل.

وقال "ديباك كريبالاني"، مؤسس ورئيس مجلس إدارة شركة "هاوس تو هوم" للعقارات، إن القانون ينص على أن الطرفين المعنيين يجب أن يدفعا رسوماً متساوية. "بصفتنا وكلاء، نحتاج إلى موازنة الصفقة بالتساوي، ومع ذلك، لا يوجد قانون محدد لتحديد نسبة معينة للرسوم".

زيادة العمولات

ارتفعت العمولات التي يدفعها المستأجرون للوسطاء على مر السنين بسبب ارتفاع الإيجارات. تقول "ماريا سيلاما" من شركة "هاسبي" إن أصحاب العقارات لا يتقاضون عمولات من المستأجرين، لكن الوسطاء يواصلون تطبيق معدل العمولة القياسي البالغ 5 في المائة.

وأضافت "رغم أن هذه النسبة لم تتغير، إلا أن هناك تصوراً بين المستأجرين بأن التكاليف الإجمالية ارتفعت بسبب ارتفاع أسعار الإيجار في السوق. ونتيجة لذلك، ورغم أن نسبة العمولة لم ترتفع، فقد يشعر المستأجرون بتأثير ارتفاع أسعار الإيجار على إجمالي نفقات السكن لديهم".

وأوضحت: "المستأجر الذي يستأجر فيلا بمبلغ 500 ألف درهم سنوياً سيدفع 25 ألف درهم رسوم وساطة، وهو أمر واضح. ومع ذلك، قد ينتهي الأمر بالمستأجرين في السوق المتوسطة أو الشرائح ذات الأسعار المنخفضة إلى دفع نسبة مئوية أعلى بسبب إدخال رسوم عمولة دنيا. وهذا يعني أنه في حين يواجه المستأجرون في فئة العقارات الفاخرة عمولة واضحة بنسبة 5 في المائة، فإن أولئك الذين يستأجرون وحدات بأسعار أقل قد يشعرون بالضائقة بشكل أكبر".

وقال "روبرت سيموندز"، مدير التأجير في شركة "بيترهومز"، إن معدلات العمولة ظلت كما هي، على الرغم من أن المبلغ الفعلي المدفوع غالباً ما يزيد بسبب ارتفاع الأسعار. وقال: "نظراً لأن العمولة تُفرض كنسبة مئوية من قيمة العقد، فإن العقارات الفاخرة غالباً ما تأتي مع رسوم إجمالية أعلى. ستفرض بعض الوكالات مبلغ عمولة ثابت بحد أدنى للمعاملات ذات القيمة المنخفضة، في الأساس، حيث لا تفي تكلفة العمل بقيمة النسبة المئوية للرسوم".

وأوضح أن العمولة ستحتسب كنسبة مئوية من الإيجار، مشيراً إلى أن العمولة ستكون أعلى بناء على القيمة الإيجارية الأعلى للعقار.

هل هناك حد أقصى؟

قال "روبرت سيموندز" إنه لا يوجد سقف فيما يتعلق بالعمولة التي يتم الاتفاق عليها بين الطرفين قبل الدخول في العقد.

وفي الوقت نفسه، قالت "ماريا سيلاما": "بينما تظل نسبة العمولة القياسية عند 5%، فإن هذه الرسوم الدنيا تعكس ارتفاع تكاليف التشغيل المرتبطة بإدارة الأعمال، مثل رسوم الإعلان الأعلى على البوابة الإلكترونية وغيرها من النفقات. ونتيجة لذلك، قد يواجه المستأجرون الذين يستأجرون عقارات بأسعار منخفضة تكاليف عمولة إجمالية أعلى مما كانوا يدفعونه في الماضي".

أصحاب العقارات يدفعون العمولة

وأشارت "ماريا سيلاما" أيضاً إلى أن الاتجاه الناشئ هو زيادة تحمل أصحاب العقارات تغطية رسوم العمولة.

وأضافت أن "عدداً متزايداً من أصحاب العقارات يدفعون الآن للوكلاء عمولة بنسبة 5%، وهو ما يعكس التحول نحو المعايير العالمية، حيث تقع غالبية أعباء العمل قبل التعاقد - مثل تسويق العقار، وترتيب المشاهدات، وإدارة المفاوضات - على عاتق المالك عادةً. أصبح هذا النهج شائعاً بشكل خاص في مشاريع التطوير الفاخرة والمناطق المرغوبة، حيث يتم تحفيز أصحاب العقارات للتعامل مع هذه التكاليف لجذب المستأجرين ذوي الجودة العالية في سوق تنافسية بشكل كبير".