إليكم 7 أخطاء يرتكبها أصحاب المنازل لأول مرة وكيفية تجنبها
بالنسبة للعديد من المقيمين في الإمارات، يعد شراء منزل هنا حلمًا يسعون لتحقيقه بنشاط. يقضي الكثيرون سنوات في التوفير من أجله ويبدأون في البحث عن عقارات للاستثمار فيها عندما يشعرون أنهم جمعوا ما يكفي لدفع دفعة أولى.
ثم تأتي الحقيقة: يقوم البنك بتقييم العقار بأقل من السعر الذي وافقت عليه. وتلتهم الرسوم "الخفية" التي تبلغ 7 أو 8 بالمائة والتي لم تكن تعلم بوجودها مدخراتك.
مع تخطيط سبعة من كل عشرة مقيمين في الإمارات لشراء عقار هذا العام، وفقًا لدراسات حديثة، يتدفق المشترون لأول مرة إلى السوق. لكن الخبراء يحذرون من أن الحماس بدون تحضير قد يسبب خيبات أمل كبيرة.
إليكم الأخطاء السبعة الأكثر شيوعًا التي يرتكبها المشترون لأول مرة وكيفية تجنبها:
يبدأ العديد من المشترين في معاينة العقارات قبل معرفة ما يمكنهم تحمله بالفعل.
يقول محمد علي خان، مدير المبيعات في بانك العقارية: "يجب على المشترين الجادين أن يكون لديهم حوالي 70 إلى 80 بالمائة من أموالهم واضحة قبل أن يبدأوا في معاينة العقارات".
هذا لا يعني أنه يجب الانتهاء من كل التفاصيل، ولكن يجب أن يعرف المشتري بالضبط مقدار النقد الذي يمكنه دفعه، وما هو القرض العقاري الذي من المرجح أن يتأهل له، وما هو القسط الشهري الذي يشعر بالراحة تجاهه.
يضيف خان: "لقد رأيت شخصيًا العديد من المشترين يقعون في حب عقار، ويلتزمون به عاطفيًا، ثم يدركون لاحقًا أن البنوك لن توافق على مبلغ القرض المطلوب".
الحل: احصل على موافقة مسبقة على الرهن العقاري قبل معاينة أي منزل.
يرتكب الكثيرون خطأ التركيز بشكل كبير على الدفعة الأولى ونسيان سلسلة من الرسوم المتعلقة بالمعاملات.
“غالبًا ما يتم التقليل من شأن 'التكاليف الخفية' مثل رسوم التسجيل ورسوم الرهن العقاري وتكاليف التجهيز بعد التسليم،” قال إيلي نعمان، الرئيس التنفيذي والشريك المؤسس لشركة إلينغتون العقارية.
تشمل هذه الرسوم رسوم نقل ملكية دائرة الأراضي والأملاك بدبي، وعمولة الوكالة، ورسوم تقييم البنك ومعالجته، ورسوم الأمين، ورسوم شهادة عدم الممانعة من المطور. يمكن أن تصل هذه الرسوم مجتمعة إلى 7-8 بالمائة من قيمة العقار، وفقًا لمحمد.
"لقد تعاملت مع مواقف كان فيها المشتري قد ادخر ما يكفي للدفعة الأولى ولكنه لم يضع ميزانية لهذه الرسوم الإضافية،" يقول. "غالبًا ما يؤدي ذلك إلى تدافع في اللحظات الأخيرة، أو تأخير في إتمام الصفقة، أو ضغط غير ضروري."
الحل: احسب هذه التكاليف قبل البدء في البحث. لعقار بقيمة 2 مليون درهم، ستحتاج إلى مبلغ إضافي يتراوح بين 140,000 و 160,000 درهم نقدًا.
سعر الشراء هو مجرد البداية. ماذا يحدث بعد انتقالك؟
"غالبًا ما يقلل المشترون من شأن رسوم الخدمة وتكاليف الصيانة المستقبلية، خاصة للعقارات القديمة،" تحذر سفيتلانا فاسيليفا، رئيسة المبيعات الثانوية في متروبوليتان بريميوم بروبرتيز.
يمكن أن تؤثر هذه الرسوم المستمرة بشكل كبير على ميزانيتك الشهرية، ومع ذلك يتجاهلها العديد من المشترين لأول مرة تمامًا بينما يركزون على الشراء الأولي.
الحل: اطلب سجل رسوم الخدمة لأي عقار. ضعها في الاعتبار عند حسابات القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل.
من المفاهيم الخاطئة الشائعة أن البنوك ستغطي قيمة العقار بالكامل. لكن الواقع مختلف. “يتلقى المشترون الوافدون عادة تمويلًا بنسبة 70-80 بالمائة في أفضل الأحوال،" قال محمد. "يجب دفع جميع الرسوم المرتبطة مقدمًا نقدًا."
إذا جاء تقييم البنك أقل من سعر الشراء المتفق عليه، فسيحتاج المشتري أيضًا إلى ضخ أموال إضافية لسد الفجوة.
الحل: اعمل مع مستشار الرهن العقاري مبكرًا. افهم بالضبط النسبة المئوية للقرض البنكي المتاحة واحتفظ بعقارات أخرى كخيارات احتياطية.
يعتقد العديد من سكان الإمارات العربية المتحدة أن بإمكانهم تحويل دفعات الإيجار الشهرية إلى دفعات رهن عقاري. يوضح محمد: “بينما قد تبدو الدفعة الشهرية متشابهة على الورق، غالبًا ما ينسى المشترون حساب تقلبات أسعار الفائدة، ورسوم الخدمة، والتأمين، وتكاليف الملكية طويلة الأجل.” ويضيف: “يمكن أن تؤثر هذه المصاريف الإضافية بشكل مادي على القدرة على تحمل التكاليف بمرور الوقت.”
الحل: قم بإنشاء ميزانية ملكية شهرية كاملة تتضمن كل شيء — وليس فقط أصل الرهن العقاري والفوائد.
يمكن للمشترين تغيير رأيهم ولكن في بعض الحالات قد يكون ذلك مكلفًا. “بمجرد توقيع النموذج F، يصبح الانسحاب صعبًا وتطبق الغرامات،” قالت سفيتلانا
بالإضافة إلى ندم المشتري، تعاني العديد من المعاملات من مشاكل في الوثائق: شهادات عدم ممانعة مفقودة، اختلافات في سند الملكية، تأخيرات في تسوية الرهون العقارية القائمة من جانب البائع.
وأضاف محمد: “غالبًا ما يقلل المشترون من مدى صرامة البنوك والمطورين عندما يتعلق الأمر بالأوراق والمواعيد النهائية، خاصة في السوق الثانوية.”
الحل: تأكد من أن جميع المستندات مرتبة قبل التوقيع. اعمل مع وكلاء ومحامين ذوي خبرة يمكنهم اكتشاف المشكلات المحتملة مبكرًا.
يواجه حوالي 15 إلى 20 بالمائة من المشترين تحديات أثناء الموافقة المسبقة أو يتلقون عروض قروض أقل بكثير مما كان متوقعًا. الأسباب الأكثر شيوعًا هي الدخل الثابت غير الكافي، والالتزامات الحالية العالية مثل القروض الشخصية وبطاقات الائتمان، وتاريخ التوظيف القصير في الإمارات العربية المتحدة، أو الوثائق غير المكتملة.
يواجه المشترون العاملون لحسابهم الخاص والمقيمون الجدد تدقيقًا أكبر. حذر محمد: “عندما يتخطى المشترون مرحلة الموافقة المسبقة تمامًا، غالبًا ما يؤدي ذلك إلى إضاعة الوقت وخيبة الأمل وفشل المعاملات لاحقًا في العملية.”
الحل: احصل على موافقة مسبقة قبل معاينة العقارات بجدية. يستغرق الأمر بضعة أيام ويوفر شهورًا من المعاناة.