مع تفكير المزيد من المقيمين في الانتقال من مرحلة الاستئجار إلى التملك، يقول خبراء العقارات إن المشترين الشباب غالباً ما يسيئون تقدير حجم النقد الفعلي (الكاش) المطلوب مقدماً لدخول سوق العقارات في الإمارات، وكذلك الرسوم التي لا يمكن تمويلها عبر الرهن العقاري.
وقال إسماعيل الحمادي، المؤسس والرئيس التنفيذي لمجموعة "آي إيه إتش" (IAH Group): "في معظم الحالات، يجب أن يتوفر لدى المشتري ما بين 25 إلى 30 في المئة من قيمة العقار جاهزة كسيولة نقدية. وهذا يشمل الدفعة المقدمة – وهي عادة 20 في المئة للوافدين و15 في المئة للمواطنين – بالإضافة إلى التكاليف ذات الصلة مثل رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وعمولة الوكيل، والتقييم، ورسوم التسجيل".
وأضاف أنه بالنسبة لعقار تبلغ قيمته مليون درهم، فهذا يعني أن المشتري سيحتاج إلى "نحو 250,000 درهم تقريباً للبدء بشكل مريح".
ويتفق الخبراء على أنه على الرغم من تراجع أسعار الفائدة وفترات السداد الأطول، لا يزال التحدي الأكبر يتمثل في التكلفة الأولية (المدفوعات النقدية الأولى).
وأشار نافنيت مانهاني، مؤسس شركة "كارما للمطورين" (Karma Developers)، إلى أن "رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4 في المئة ورسوم الوكالة التي تبلغ نحو 2 في المئة" يجب دفعها نقداً. وقال: "على الرغم من تراجع أسعار الرهن العقاري وإمكانية امتداد فترات السداد إلى 25 عاماً، إلا أن هذا الإنفاق الأولي يظل يمثل عقبة".
كما يمكن أن يؤدي التحقق من الدخل والسجل الائتماني إلى تباطؤ الموافقات بالنسبة للمشترين الشباب.
وفي هذا السياق، قال يوغييش بولشانداني، الرئيس التنفيذي ومؤسس شركة "إي صن رايز كابيتال" (eSunrise Capital): "نعم، غالباً ما يواجه المشترون الشباب عقبات عند تأمين الرهون العقارية، ويرجع ذلك أساساً إلى معايير الإقراض الصارمة المتعلقة بالتحقق من الدخل والسجل الائتماني". ومع ذلك، أضاف أن الكثيرين يتجاوزون هذه التحديات من خلال تحسين الثقافة المالية والاستفادة من بيئة إقراض أكثر ملاءمة.
لتسهيل حواجز الدخول، يطرح المطورون هياكل سداد إبداعية بشكل متزايد تستهدف المشترين الشباب لأول مرة.
وذكر مانهاني أن الخطط الشائعة حالياً تشمل:
خطط 60/40 أو 70/30 أثناء فترة البناء.
خطط ما بعد التسليم التي توزع ما بين 20 إلى 40 في المئة من القيمة على مدى سنتين إلى خمس سنوات.
تخفيض مبالغ الحجز/الدفعة المقدمة لتصل إلى 5 إلى 10 في المئة فقط.
خيارات الإيجار المنتهي بالتمليك (Rent-to-own)، اعتماداً على سجل المطور وحماية حسابات الضمان (Escrow).
وقال الحمادي إن هذا التحول هو سبب رئيسي في طفرة المشترين الشباب، مؤكداً: "أصبح المطورون أكثر إبداعاً في هياكل السداد الخاصة بهم. البعض يقدم خطط ما بعد التسليم تصل إلى 5 سنوات، بينما خفض آخرون الدفعات المقدمة لتصل إلى 10 في المئة فقط".
من جانبه، أشار بولشانداني إلى أن المطورين يدركون بشكل متزايد احتياجات المشترين الشباب ويصممون خططاً مخصصة لهم. كما لفت إلى أن مواطني دولة الإمارات الشباب يستفيدون أيضاً من قروض الإسكان الوطنية وبرامج المساعدة، مما يساعدهم على تملك العقارات في سن مبكرة. وأضاف أن المواطنين والوافدين على حد سواء يمكنهم الاستفادة من قروض البنوك الإماراتية "مع خيارات تمويل مصممة خصيصاً للمغتربين والمستثمرين الأجانب".
يظل شراء منزل في دبي أمراً قابلاً للتحقيق مالياً للمقيمين الشباب، ولكن فقط مع وجود فهم واضح للتكاليف الأولية، ومعايير الرهن العقاري، وخطط السداد.
وكما لخصها مانهاني: "نسبة الـ 26 في المئة الأولية هي الالتزام الرئيسي والمفتاح الذي يجعل الملكية طويلة الأمد أكثر سهولة في الإدارة".