يعمل مطورو العقارات في دبي على استيعاب عمليات البناء داخليًا كاستجابة استراتيجية لتأخيرات المشاريع، والتي نتجت عن الزيادة الأخيرة في الإطلاق ونقص المقاولين ذوي الجودة. يهدف هذا النهج إلى ضمان إنجاز المشاريع في الوقت المحدد من خلال تحسين التحكم في جميع جوانب البناء.
يقول مطلعون على الصناعة إن بعض المطورين يشركون المقاولين كأصحاب مصلحة ويربطون الدفع بشكل متزايد بتقدم المشروع لضمان التسليم في الوقت المحدد.
“بدأ المطورون في الاستجابة من خلال استيعاب قدرات البناء داخليًا لتحسين التحكم في الجداول الزمنية والتكاليف والجودة. وقد أعلنت شركات تطوير كبرى، بما في ذلك إعمار، إلينغتون، عزيزي، وعرادة، عن خطط لإدارة البناء جزئيًا أو كليًا داخليًا. وبينما سيستغرق تقييم تأثير هذا التحول وقتًا، فإنه يؤكد أن قدرة المقاولين لا تزال تشكل قيدًا هيكليًا على تسليم العرض على المدى القريب،” قالت براتوشا غورابو، رئيسة الأبحاث في كوشمان آند ويكفيلد كور.
وأشارت إلى أن الجداول الزمنية للتسليم لا تزال مقيدة بقدرة المقاولين، وتحديات سلسلة التوريد، ومخاطر التنفيذ.
على أساس سنوي كامل، كشفت بيانات Property Monitor أنه في عام 2025، كان هناك توسع غير مسبوق في نشاط التطوير. تم إطلاق ما مجموعه 648 مشروعًا خلال العام في دبي، مما أضاف بشكل جماعي أكثر من 167,000 وحدة إلى السوق. بلغت القيمة الإجمالية لهذه الوحدات حوالي 463 مليار درهم. بلغ متوسط هذا النشاط إطلاق مشروع جديد كل 13.5 ساعة. مثل المطورون الـ 258 الذين أطلقوا هذه المشاريع زيادة بنسبة 40 بالمائة على أساس سنوي مقارنة بعام 2024، مما يسلط الضوء بشكل أكبر على اتساع المشاركة بين المطورين على جانب العرض.
وفقًا لحيدر طعيمة، المدير العام ورئيس أبحاث العقارات في ValuStrat، يقدر خط أنابيب العرض بـ 131,234 وحدة قياسية، حيث تمثل الشقق 81 بالمائة، على الرغم من أن عمليات التسليم الفعلية قد تكون أقل بسبب التأخيرات المستمرة في البناء.
قال بهاسكارا سانتوش، الشريك ومدير التطوير في أرثهاوس هيلز أرجان، إنه على عكس المطورين الجدد الآخرين، فقد وقعوا عقد المقاول حتى قبل إطلاق مبيعات المشروع الجديد، أرثهاوس هيلز أرجان. وأضاف أن المقاول، نيو سيستم إنجينيرينغ، هو مستثمر مشارك في المشروع.
“لديهم تاريخ غني يضم أكثر من 130 مشروعًا تم تسليمها في الإمارات العربية المتحدة؛ لقد انضموا إلينا وهذا سيضمن أننا سنكمل البناء قبل الموعد المحدد. باستثناء عدد قليل من المطورين، لا أحد يقدم خطة دفع مرتبطة بالبناء تضمن التسليم في الوقت المناسب للمشروع. من الصعب جدًا التأخير لأن المقاول موجود. لقد وقعنا بالفعل فاتورة الكميات (BoQ)،” أضاف.
فاتورة الكميات (BoQ) هي وثيقة مفصلة ومبوبة تستخدم في البناء لسرد المواد والعمالة والمعدات المطلوبة للمشروع
وأشار سانتوش، الذي عمل مع إعمار سابقًا، إلى أن استيعاب البناء من قبل المطورين الكبار مفيد جدًا لأنهم يستطيعون إكمال سلسلة قيمهم بأنفسهم.
“اليوم، أكبر مشكلة في السوق هي توفر المقاولين. لقد وقعنا أيضًا مع مقاول قبل تاريخ الإطلاق لأننا لم'نرد المرور بعملية المناقصة ثم البحث عن مقاولين، حيث أن ذلك سيؤخر المشروع لمدة عام واحد. لذا، من الناحية الفنية، نحن متقدمون بالفعل بعام واحد في البناء، لأن المقاول موجود. في المستقبل، ستدمج معظم الشركات المطورة عموديًا لإدخال البناء ضمن نطاق عملها،” صرح لـ Khaleej Times خلال إطلاق مشروع أرثهاوس هيلز أرجان.
يجلب مشروع أرثهاوس هيلز أرجان الذي تبلغ قيمته 550 مليون درهم إماراتي التراث الإبداعي والتصميمي لفندق أرثهاوس نيويورك إلى دبي. يمثل المشروع ثالث سكن يحمل علامة أرثهاوس التجارية في دبي ويتم تطويره بواسطة أدان للتطوير بالتعاون مع كليدور، الشريك الرسمي لعلامة أرثهاوس التجارية في الإمارات العربية المتحدة’، إلى جانب توسكاني للتطوير العقاري.
قال بعض المطورين إنهم لا يتوجهون إلى البنوك لتمويل المشاريع وبدلاً من ذلك يمولون المشروع من خلال الموارد الداخلية.
أطلقت شركة تسمير إنديجو العقارية ومقرها الإمارات العربية المتحدة مشروعها الثاني SquareX One في قرية جميرا الدائرية (JVC).
“نحن لا نعمل مع البنوك للتمويل؛ إنه مالنا الخاص. لذا إذا وضعت أموالي الخاصة، أرغب في الانتهاء في أقرب وقت ممكن. إذا تأخر المشروع، ترتفع التكاليف العامة، لذا فهو ليس مجديًا اقتصاديًا. التسليم في الوقت المحدد هو الأهم في مجال البناء. لدينا خطة زمنية نعمل عليها مع المقاول. نتحقق من البناء كل أسبوع، وكل 15 يومًا، ثم على أساس شهري،” قال خيزر الطاف، رئيس شركة تسمير إنديجو العقارية.
وشدد على أهمية إلزام المقاولين بالانتهاء في الوقت المحدد. في حالة التأخير، يخضع كل من المطور والمقاول لغرامة. “العقد دائمًا لكلا الطرفين لضمان تسليم المشروع في الوقت المحدد للمشترين،” قال خلال إطلاق مشروع سكوير إكس ون المكون من 205 وحدات في قرية جميرا الدائرية.
مطورون عقاريون في دبي ينتقلون من خطط الدفع بعد التسليم إلى خطط الدفع المرتبطة بالبناء سوق العقارات على الخارطة في دبي يشهد ارتفاعًا وسط مبيعات قياسية وإطلاقات جديدة