تضاعف أسعار الفلل في دبي ثلاث مرات تقريباً منذ الجائحة

تضاعفت أسعار الفلل في دبي ثلاث مرات تقريبًا منذ الجائحة، وشهدت بعض المجمعات السكنية الفاخرة ارتفاعًا في قيمتها بأربعة أضعاف، وفقًا لأحدث تقرير لسوق العقارات في دبي للربع الثالث من عام 2025 الصادر عن شركة فاليوسترات الاستشارية. ورغم استمرار نمو سوق العقارات السكنية في المدينة، إلا أنه يُظهر علامات اعتدال مع انخفاض أرباح رأس المال، واستقرار الإيجارات، وانخفاض مبيعات المنازل الجاهزة.

قال حيدر طعيمة، المدير العام ورئيس قسم أبحاث العقارات في فاليوسترات: "منذ الجائحة، تضاعفت قيم الفلل ثلاثة أضعاف، بل وأربعة أضعاف في بعض المجمعات السكنية الفاخرة". وأضاف: "لا تزال الفلل تتفوق على الشقق بهامش كبير، مدعومةً بمحدودية العرض في المواقع الأكثر طلبًا".

ارتفع مؤشر أسعار فاليوسترات (VPI) لسوق العقارات السكنية في دبي بنسبة 21.3% على أساس سنوي في الربع الثالث من عام 2025، بانخفاض عن 23.9% في الربع الثاني و28.9% في الربع الثالث من عام 2024. وعلى أساس ربع سنوي، ارتفع المؤشر بنسبة 4.4% إلى 230.6 نقطة، مقارنًا بقاعدة 100 في الربع الأول من عام 2021.

تصدرت الفلل قائمة الارتفاعات، حيث بلغ مؤشر أسعار العقارات 307.5 نقطة، بزيادة سنوية قدرها 26.4% وربع سنوية قدرها 5.5%. في المقابل، ارتفعت قيم الشقق بنسبة 16.1% على أساس سنوي و3.3% على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 180.4 نقطة. وشهدت جزر جميرا ونخلة جميرا أقوى نمو في أسعار الفلل، حيث ارتفعت كل منهما بنسبة 7.8% خلال الربع.

رغم ارتفاع الأسعار، انخفض حجم مبيعات المنازل الجاهزة بنسبة 9.1% على أساس ربع سنوي، وبنسبة 3.4% على أساس سنوي، ليصل إلى 12,451 صفقة. وانخفض متوسط قيمة هذه المنازل بنسبة 2.8% عن الربع السابق، ليصل إلى 2.6 مليون درهم، مع أنه لا يزال أعلى بنسبة 13.6% عن العام الماضي. وأشار طعيمة إلى أن "هذا الاتجاه كان متوقعًا إلى حد كبير، ويعكس تأثير ارتفاع الأسعار وارتفاع تكلفة السوق".

ومع ذلك، ارتفعت مبيعات العقارات على الخارطة إلى مستويات قياسية. وسُجِّلت أكثر من 44,890 معاملة على الخارطة في الربع الثالث، بزيادة قدرها 25.6% عن الربع الثاني و36.2% عن الفترة نفسها من العام الماضي. وشكلت هذه المعاملات 77% من إجمالي معاملات العقارات السكنية، بمتوسط قيمة استثمارية بلغ 2.3 مليون درهم إماراتي، وقيمة استثمارية إجمالية بلغت 108 مليارات درهم إماراتي.

في غضون ذلك، استقرت قيم الإيجارات. وارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية بنسبة 4.7% سنويًا، لكنه ظل ثابتًا على أساس ربع سنوي عند 201.6 نقطة. وبلغ متوسط إيجارات الفلل 429,500 درهم إماراتي سنويًا، بزيادة قدرها 3.5% سنويًا، بينما بلغ متوسط إيجارات الشقق 96,300 درهم إماراتي، بزيادة قدرها 5.6%.

وقال طعيمة: "إن إيجارات الفلل، التي تضاعفت بأكثر من الضعف منذ الجائحة، تقترب من سقف القدرة على تحمل التكاليف، في حين أن الشقق، التي تمثل 80% من السوق، كانت تلحق بالركب على مدى العامين الماضيين".

حتى الآن في عام ٢٠٢٥، تم تسليم ٢٤ ألف وحدة سكنية جديدة، ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي الوحدات بنهاية العام ٢٧ ألف وحدة. ولا يزال العمل جاريًا على قدم وساق، حيث يوجد ١٥٨,٨٥٤ شقة و٤٠,١٧٣ فيلا قيد الإنشاء، ومن المقرر تسليمها بحلول عام ٢٠٢٩.

في قطاع العقارات الفاخرة - المُعرّف بأنه العقارات التي يزيد سعرها عن 2000 درهم للقدم المربع - ارتفعت القيم بنسبة 22.4% على أساس سنوي و4.6% على أساس ربع سنوي. وبلغ مؤشر أسعار العقارات الفاخرة للفلل 321.6 نقطة، مسجلاً زيادة سنوية بنسبة 29.2%. وشهدت نخلة جميرا وتلال الإمارات ارتفاعًا في القيم ثلاثة أضعاف منذ عام 2021، بينما سجلت جزر جميرا زيادة قدرها أربعة أضعاف.

وشهدت أسعار الشقق في هذا القطاع نمواً أكثر تواضعاً، بنسبة 16.2% سنوياً و3.3% ربع سنوياً، لتصل إلى 193.6 نقطة.

بالنظر إلى المستقبل، يبدو أن السوق يدخل مرحلةً أكثر نضجًا. وأشار طعيمة إلى أن "زخم نمو رأس المال السكني قد تباطأ خلال الاثني عشر شهرًا الماضية. ومع ذلك، لا تزال العوامل الأساسية قوية، لا سيما في قطاع الفلل، حيث لا تزال قيود العرض تدعم القيم".

مع تجاوز عدد سكان دبي 4 ملايين نسمة، وتوقعات بنمو الاقتصاد بنسبة 4.9% عام 2025، لا يزال سوق العقارات في المدينة مزدهرًا. ومع ذلك، ومع تزايد أهمية القدرة على تحمل التكاليف، لا سيما في قطاع الفلل، سيكون التوازن بين العرض والطلب والأسعار أمرًا بالغ الأهمية في تحديد المرحلة التالية من دورة سوق العقارات.