يقول الخبراء إن سوق تمويل الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة في عام 2025 مهيأة لنمو قوي، مدفوعا بأساسيات السوق القوية وثقة المستثمرين ومجموعة من العوامل الاقتصادية والتنظيمية.
أفاد كبار المسؤولين التنفيذيين والمتخصصين في القطاع العقاري بأن السوق شهد طلبًا قويًا بفضل تزايد أعداد المغتربين، وازدهار السياحة، وتزايد عدد السكان الراغبين في تملك المنازل. وقد ساهمت المبادرات الحكومية، بما في ذلك إصدار تأشيرات طويلة الأجل وإصلاحات ملكية المغتربين، في تحفيز الاهتمام بالاستثمارات العقارية.
يستفيد السوق من أسعار الرهن العقاري التنافسية، حيث تقدم بعض البنوك أسعار فائدة أقل من 4%، مما يقل عن سعر الفائدة القياسي لمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. وقد سهّلت خيارات التمويل المرنة، مثل خطط السداد 70-30 و80-20، إمكانية امتلاك المنازل، مما عزز الطلب، لا سيما في دبي، حيث ارتفعت معاملات الرهن العقاري بنسبة 4.76% في الربع الأول من عام 2025، وفقًا للتقرير.
يرتبط ربط عملة الإمارات العربية المتحدة بالدولار الأمريكي بأسعار الرهن العقاري بقرارات مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، مع توقعات بتخفيضات طفيفة في أسعار الفائدة تُعزز القدرة على تحمل التكاليف. تجذب المبادرات الحكومية، بما في ذلك قوانين التملك المُيسّرة والتأشيرات طويلة الأجل، المستثمرين الأجانب، بينما يُعزز النمو السكاني والسياحي الطلب على العقارات السكنية.
من المتوقع أن يشهد السوق نمواً مطرداً، مع التركيز على الإسكان الميسور والمشاريع التنموية المستدامة. ومع ذلك، قد تؤثر تحديات مثل ارتفاع تكاليف البناء واحتمال تقلبات السوق العالمية على شروط التمويل.
"مع تدخل البنوك لتمويل العقارات على الخريطة وزيادة حجم الرهن العقاري في دبي بنسبة 24% على أساس سنوي، يظل سوق الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة حافزًا رئيسيًا لنمو العقارات، مما يوفر فرصًا للمشترين المحليين والدوليين على حد سواء."
الشراء النقدي مقابل التمويل العقاري
وقال المهندس عامر خانصاحب الرئيس التنفيذي وعضو مجلس الإدارة في شركة الاتحاد العقارية إن دبي كانت تقليدياً سوقاً عقارية تهيمن عليها السيولة النقدية، وخاصة في قطاع العقارات الفاخرة، حيث يفضل الأفراد ذوو الثروات العالية سرعة ومرونة المعاملات النقدية.
في السنوات الأخيرة، شهدنا تحولًا مطردًا وصحيًا نحو مزيج أكثر توازنًا من عمليات الشراء النقدية والتمويل العقاري. ويعكس هذا التحول تطور أنماط المشترين وظروف السوق، وفقًا لخانصاحب لـ BTR.
قال إن تمويل الرهن العقاري يكتسب زخمًا ملحوظًا، لا سيما بين المستخدمين النهائيين والمقيمين والمشترين من ذوي الدخل المتوسط. ويتجه مشتري المنازل من العائلات والمقيمين طويلي الأمد بشكل متزايد إلى التمويل المصرفي كخيار أكثر استدامة لامتلاك المنازل، بدلاً من الالتزام برأس مال مقدم كبير.
دعمًا لهذا التوجه، سهّلت البنوك في الإمارات شروط الرهن العقاري، مقدمةً أسعار فائدة أكثر تنافسية، بعضها الآن أقل من 4%، ومددت خيارات الدفع بعد التسليم. كما تُقدّم البنوك هياكل تمويلية مثل خطط 70-30 أو 80-20، مما يُسهّل الحصول على التمويل ويُساعد في سد فجوة القدرة على تحمل التكاليف لشريحة أوسع من السكان.
مع استمرار استقرار السوق، نتوقع نموًا مطردًا في عمليات الشراء الممولة بالرهن العقاري خلال الأشهر المقبلة. في شركة الاتحاد العقارية، نرى هذا التحول تطورًا إيجابيًا، إذ يعكس سوقًا يدعم النمو المستدام من خلال تشجيع الاستثمار طويل الأجل بدلًا من الشراء المضاربي.
وأكد أران سمرهيل، الرئيس التنفيذي للعمليات في هولو - أول منصة رقمية للرهن العقاري في الشرق الأوسط كجزء من برنامج ومضة إكس، آراء مماثلة وقال إن تمويل الرهن العقاري ينمو بوتيرة ثابتة في دولة الإمارات العربية المتحدة.
لا يزال النقد هو السائد، لكن تمويل الرهن العقاري يشهد نموًا سريعًا. تشير بيانات الربع الأول من عام 2025 إلى صفقات نقدية بقيمة 33 مليار درهم إماراتي مقابل 21 مليار درهم إماراتي في عمليات شراء ممولة في دبي. ومع ذلك، يشهد انتشار الرهن العقاري ارتفاعًا. وقد تغير التوجه في السوق، ونشهد دخول المزيد من المستخدمين النهائيين إلى السوق إلى جانب المستثمرين. تاريخيًا، كان المستثمرون يهيمنون على السوق.
ارتفاع تمويل الرهن العقاري
ويتفق سمرهيل على أن سوق الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة هو المستفيد غير المباشر من طفرة العقارات في الإمارات العربية المتحدة بعد الوباء، والتي غذتها الاستثمارات الأجنبية والإصلاحات التي تقودها الحكومة.
بالتأكيد، وأرقام أوائل عام ٢٠٢٥ توضح ذلك بوضوح. في يناير، سجلت دبي أول انخفاض شهري في أسعار العقارات منذ صيف ٢٠٢٢، بانخفاض طفيف بنسبة ٠.٥٧٪ ليصل سعر القدم المربع إلى ١٤٨٤ درهمًا إماراتيًا، إلا أن ذلك لم يُبطئ وتيرة الصفقات، حيث تم توقيع ١٤٤١٣ صفقة قياسية في ذلك الشهر، وارتفعت مبيعات الرهن العقاري بنسبة ٦.٨٪ على أساس شهري لتصل إلى ٤١٣٤ قرضًا. وبالنظر إلى حجم التداولات، شهد الربع الأول من عام ٢٠٢٥ في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة تداولات عقارية بقيمة ٢٣٩ مليار درهم إماراتي، شملت ٩٤٧١٩ صفقة، وفقًا لسمرهيل لموقع BTR.
وقال إنه في دبي وحدها، تدفقت 41 مليار درهم عبر 10,949 معاملة رهن عقاري، بزيادة قدرها 27% في حجم صفقات الرهن العقاري مقارنة بالربع الأول من عام 2024. لذا، نعم، لا يعمل ازدهار العقارات على تعزيز قيمة الأصول فحسب، بل إنه يدفع نمو الرهن العقاري، ويعزز البنوك، ويعمق منظومة التمويل، مما أدى إلى زيادة المنافسة في الأسعار.
حماية مصالح أصحاب المصلحة
صرح سمرهيل بأن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي يُشير إلى نهج إيجابي للحوكمة، من خلال تعزيز مستوى الحوكمة في البنوك وشركات التأمين ومؤسسات التمويل. وهذا يُفيد المستهلكين في نهاية المطاف بمعرفة أن معلوماتهم تُدار وتُخزن بشكل صحيح، مع ضمان حصولهم على المنتجات المناسبة.
بينما يُشرف البنك المركزي على هذه الكيانات، تخضع شركات الوساطة لهيئة التنظيم العقاري (RERA)، التي تُطبّق أيضًا قواعد صارمة تتعلق بحماية المستهلك والتواصل غير الرسمي. مع ذلك، يُنصح بالحرص على معرفة مكان إرسال مستنداتك وتخزينها، مع ضمان حصولك على أفضل النصائح بشأن المنتجات المتاحة.
وفي رده على سؤال حول التحديات التي تواجه سوق التمويل العقاري، قال إن هناك حاجة إلى إدخال إصلاحات لضمان مصالح أصحاب المصلحة.
وقال "منذ عام 2020 وحتى منتصف عام 2025، شهدنا زيادة في أسعار العقارات بنسبة 124٪، وفي حين أن هذا هو الحال، فإننا لم نشهد أي إصلاح في الحدود القصوى الموضوعة لتمويل القروض".
بالنسبة لشراء عقار بقيمة أقل من 5 ملايين درهم، قال إن المشتري ملزم بدفع وديعة بنسبة 20% كمغترب و15% كمواطن إماراتي، بينما بالنسبة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم يتغير هذا إلى دفعة أولى أكبر.
بما أن متوسط سعر منزل العائلة قبل عام ٢٠٢٠ كان أقل من ٥ ملايين درهم، فمن المرجح أن هذا السعر قد ارتفع بشكل ملحوظ، مما يُجبر العائلات على البحث عن خيارات أخرى لتلبية احتياجاتها المالية. ورغم هذه التحديات، لم نشهد بعد تأثيرًا كبيرًا على ثقة المشترين، كما قال.
تمويل الرهن العقاري طويل الأجل
وحول تمويل الرهن العقاري طويل الأجل لامتلاك عقار في الإمارات، قال سمرهيل إنه يتطور إلى شيء ملموس.
لا تزال نسبة القرض إلى القيمة للمغتربين عند 80% للمشترين لأول مرة، حيث يقدم العديد من المُقرضين أسعار فائدة ثابتة لمدة خمس سنوات تتراوح بين 3.99% و4.24%. ومع نمو محافظ الإقراض لدى البنوك الإماراتية بنسبة 27% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025، يتزايد الإقبال على الرهن العقاري، مما يخلق منافسة بين أسعار الفائدة، مما يعود بالنفع على المستهلكين.
مع أن الرهن العقاري طويل الأجل ليس حلمًا للمستهلكين، إلا أنه وسيلةٌ لامتلاك عقارٍ وجعله بيتًا. لقد ازداد متوسط عمر الوافدين في الإمارات العربية المتحدة بشكل ملحوظ، وبعد أن دفعوا إيجارًا لأكثر من خمس سنوات، يعتقد الكثيرون أن اتخاذ قرار شراء عقار هو قرارٌ ماليٌّ وقرارٌ يُحسّن نمط حياتهم، مما سيعود عليهم بالنفع على المدى الطويل.
في الختام، لا تزال آفاق سوق تمويل الرهن العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة إيجابية، مدعومةً بظروف اقتصادية مواتية، ودعم تنظيمي، وحلول تمويلية متطورة. ومن المتوقع أن يجذب السوق مستثمرين محليين وأجانب على حد سواء في السنوات القادمة.