تخيل امتلاك قطعة من أفق دبي الأيقوني - شقة فاخرة في وسط المدينة، أو بنتهاوس أنيق في نخلة جميرا، أو فيلا أنيقة في تلال الإمارات، دون عناء قروض ضخمة، أو معاملات ورقية معقدة، أو فترات انتظار طويلة. ماذا لو استطعت الاستثمار في عقارات مميزة ببضع نقرات على هاتفك الذكي، وامتلاك جزء من العقار بدلاً من الوحدة بأكملها؟ هذا بالضبط ما يُتيحه نظام الترميز العقاري.
من خلال إحداث ثورة في أحد أكثر أسواق العالم تميزًا، تُحدث عملية الترميز تحولًا جذريًا في مفهوم ملكية العقارات التقليدي في دبي. فما كان في السابق عملية شاقة ومعقدة، أصبح الآن سلسًا وشفافًا ومتاحًا لشريحة أوسع من المستثمرين.
فتح العقارات
تقول أميرة سجواني، مؤسسة ورئيسة تنفيذية لشركة PRYPCO: "تعمل تقنية البلوك تشين والرمز المميز على جعل العقارات أكثر سهولة في الوصول إليها وشفافية وكفاءة".
"ومن خلال تمكين الملكية الجزئية، فإنهم يفتحون الباب أمام مجموعة أوسع من المستثمرين للمشاركة في الأصول ذات القيمة العالية، دون الحواجز التقليدية."
في سوق تهيمن عليه تاريخيا متطلبات رأس مال كبيرة وعمليات طويلة، تعمل عملية تقسيم العقارات إلى وحدات أصغر وأكثر تكلفة، مما يسمح حتى للمستثمرين الأصغر حجما بالاحتفاظ بحصص في العقارات المتميزة.
وفي شركة PRYPCO، كان الإقبال على هذا النموذج الجديد هائلاً.
وكشفت سجواني: "تم تمويل أول عقار مميز لدينا، بقيمة 2.4 مليون درهم إماراتي، بالكامل في أقل من 24 ساعة من قِبل 224 مستثمرًا. وحقق عقارنا الثاني أرقامًا قياسية، حيث تم تمويله بالكامل في أقل من دقيقتين، بمشاركة 149 مستثمرًا في عملية إدراج بقيمة 1.5 مليون درهم إماراتي".
وأضافت: "تتماشى بريبكو مينت مع رؤية دائرة الأراضي والأملاك في دبي لسوق عقاري رمزي بقيمة 16 مليار دولار بحلول عام 2033. ونعتقد أن الرمزية ستصبح مسارًا استثماريًا رئيسيًا، مما سيوفر السيولة، ويسرع المعاملات، ويمكّن جيلًا جديدًا من مستثمري العقارات".
وبالمثل، يُسلّط ريز أحمد، الرئيس التنفيذي لشركة سمارت كراود، الضوء على دور التكنولوجيا في تعميم الاستثمار العقاري في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا. ويوضح قائلاً: "أثبت طرح سمارت كراود لنظام الملكية الجزئية المُنظّمة للعقارات أن العقارات يُمكن أن تكون رقمية وشاملة ومتاحة لجميع المستثمرين، وليس فقط للأثرياء. وتعمل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالشراكة مع Ctrl+Alt وVARA، على تعزيز الملكية من الهياكل القائمة على الكيانات ذات الأغراض الخاصة إلى الرموز الرقمية القائمة على العقود الذكية. وتحل هذه الرموز الرقمية محل سندات الملكية التقليدية، بدعم تنظيمي كامل".
الفوائد واضحة: "إن العقارات المميزة تعني التسوية في الوقت الفعلي، والرؤية الكاملة، والتقييمات العادلة، والشفافية، والقضاء على التأخيرات والرسوم القديمة"، كما يلاحظ أحمد.
يتصور أحمد أن مفهوم الترميز سيتجاوز العقارات السكنية. "ما بدأ بوحدات سكنية جاهزة يتوسع الآن، إذ سيشمل ترميز الأصول الحقيقية (RWA) المستودعات، ومراكز البيع بالتجزئة، ومراكز البيانات، والمدارس، والمستشفيات، وحتى مواقف السيارات في المراكز التجارية."
الملكية الجزئية تُرسخ ديمقراطية العقارات
لعقود، اعتُبرت العقارات فئة الأصول المثالية - مستقرة ومربحة ومرغوبة. لكنها ظلت بعيدة المنال بالنسبة للعديد من المستثمرين الجدد أو صغار المستثمرين. فقد جعلت متطلبات رأس المال المرتفعة، والالتزامات طويلة الأجل، والإجراءات القانونية المعقدة، ومسؤوليات إدارة العقارات، هذا القطاع في متناول الأثرياء في المقام الأول. إلا أن هذا الوضع يتغير بسرعة.
توضح سجواني: "في الماضي، كانت العقارات بعيدة المنال بالنسبة للكثيرين نظرًا لمتطلبات رأس المال الكبيرة، والالتزامات طويلة الأجل، والعمليات المعقدة. لكن الملكية الجزئية تُزيل هذه العوائق".
في بريبكو مينت، يُمكن للمستخدمين البدء بالاستثمار بمبلغ لا يتجاوز 2000 درهم إماراتي، والبدء بكسب دخل من الإيجار ابتداءً من الشهر نفسه، كما يُضيف سجواني. "هذا يُمكّن الأفراد من تنويع محافظهم الاستثمارية دون الحاجة إلى استثمار كامل."
لا تقتصر المرونة على القدرة على تحمل التكاليف. توفر منصة PRYPCO سوقًا مفتوحًا يتيح للمستخدمين عرض عملاتهم المميزة للبيع، مما يضيف طبقة من السيولة التي غالبًا ما تكون غائبة في الاستثمار العقاري التقليدي. وتضيف سجواني: "نحن لا نقدم الاستثمار فحسب، بل نبني مستقبلًا شاملًا لم يعد فيه العقار حكرًا على الأثرياء".
يُضيف أحمد قائلاً: "تتطلب العقارات التقليدية رأس مال ضخمًا، وعمليات معقدة، ومسؤوليات جسيمة. وقد أزلنا هذه العقبات من خلال الملكية الجزئية".
تتيح منصة سمارت كراود استثمارات تبدأ من 500 درهم فقط، مما يتيح الوصول إلى أصول مُنظّمة ومُدرّة للدخل دون أعباء الرهن العقاري أو إدارة العقارات. يقول أحمد: "لا متاعب للمالك، ولا دفعات أولى كبيرة، ولا معاملات ورقية. كل استثمار مُدار بالكامل. يحصل المستثمرون الجدد على دخول سلس إلى سوق العقارات، بينما يمكن للمستثمرين المُحنّكين استثمار مليون دولار أمريكي في أكثر من 10 عقارات بدلاً من استثمارها في عقار واحد فقط".
تُسهّل النماذج الكسرية تنويع الاستثمارات أكثر من أي وقت مضى. يُمكن للمستثمرين الآن توزيع مخاطرهم على مجموعة من فئات الأصول، بدءًا من إيجارات العطلات وعقود الإيجار طويلة الأجل وصولًا إلى العقارات التي تهدف إلى زيادة رأس المال. يوضح أحمد: "يمكنك التنويع عبر المواقع، وأنماط المستأجرين، والأطر الزمنية للاستثمار، مع تعظيم العائد والحفاظ على السيولة".
أطر قانونية قوية
أصبح الاستثمار العقاري أكثر سهولةً وأمانًا وشفافيةً من أي وقت مضى، مدعومًا بأطر قانونية متينة وإجراءات تنظيمية استباقية. يقول سجواني: "تقود دولة الإمارات العربية المتحدة الطريق في وضع أطر قانونية متينة للعقارات الرمزية". وبدعم من الجهات التنظيمية ذات الرؤية المستقبلية، مثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهيئة تنظيم العقارات (VARA)، والمصرف المركزي، أصبح لدينا الآن هيكل واضح يُقرّ بالملكية الرقمية ويحمي المستثمرين.
هذا الأساس المتين ليس سوى البداية. ويضيف سجواني: "مع تسارع وتيرة التبني، سنشهد مزيدًا من التقدم في مجالات مثل تنظيم السوق الثانوية. إن التزام القطاعين العام والخاص بالابتكار المسؤول هو ما سيُبقي الإمارات العربية المتحدة رائدةً كمعيار عالمي للاستثمار العقاري الرمزي".
يشارك أحمد هذه النظرة الإيجابية، ولكنه يُسلّط الضوء أيضًا على التحديات الأكبر المُرتقبة: "تُعدّ دبي من بين الدول الرائدة عالميًا في إرساء دعائم تنظيمية للعقارات المُرمّزة. وقد بدأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي بإصدار شهادات الترميز، التي تربط ملكية العقارات القائمة على تقنية بلوكتشين بالملكية القانونية. وفي الوقت نفسه، تُشرف هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) على إصدار وتداول الأصول الرقمية، لضمان الامتثال لقوانين الأصول الافتراضية."
ومع ذلك، يُحذّر من أنه على الرغم من جهود دبي الرائدة، لا يزال التوافق العالمي بعيد المنال: "لم تعترف معظم الولايات القضائية بعد بالرمز كمعادل للسند أو سند الملكية، ولا يوجد حاليًا إطار دولي موحد. وهذا يُعقّد عملية تحويل الرموز عبر الحدود".
بناء ثقة المستثمرين
مع دخول سوق العقارات إلى العصر الرقمي، تظل ثقة المستثمرين بالغة الأهمية. وقد جلب صعود الاستثمارات العقارية الرمزية الراحة وسهولة الوصول، ولكنه أثار أيضًا تساؤلات حول الأمان والمصداقية.
تقول سجواني: "في PRYPCO، ثقة المستثمرين هي أساس كل ما نقوم به. كل عقار مُدرج على منصتنا يخضع لفحص دقيق ودقيق، ويحظى بالموافقات التنظيمية اللازمة، مما يضمن تمثيل كل رمز لحصة ملكية حقيقية وقابلة للتحقق."
يتجاوز هذا الالتزام حدود التدقيق الداخلي. تعكس شراكات بريبكو الاستراتيجية توافقًا تنظيميًا قويًا، بدءًا من التعاون الوثيق مع دائرة الأراضي والأملاك في دبي ووصولًا إلى الترخيص بموجب هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA). وتُؤكد مشاركة شريكها المصرفي الرسمي، بنك زاند، التزام المنصة بالامتثال والنزاهة المالية.
من أهمّ المخاوف في مجال الاستثمار العقاري الرقميّ إدارة أموال المستثمرين. توضح سجواني: "تُحفظ أموال المستثمرين في حساب أموال العميل (CMA)، وفقًا لقوانين VARA، ويُديره بنك زاند". ويضيف: "تُحفظ هذه الأموال في حساب أموال العميل (CMA) حتى إتمام المعاملة، مما يضمن الشفافية الكاملة والنزاهة التشغيلية".
تلعب التكنولوجيا دورًا حيويًا في تعزيز الأمن. تستفيد شركة PRYPCO من البنية التحتية لتقنية البلوك تشين لتمكين التحقق الآمن والفوريّ من جميع المعاملات. ويضيف سجواني: "تعزز تقنية البلوك تشين لدينا الشفافية والثقة بشكل أكبر".
وفي صدى لهذه المشاعر، يسلط أحمد الضوء على النهج التنظيمي الشامل لدبي: "لقد صممت دبي بنية تحتية متعددة الطبقات للأمن والأصالة للعقارات المميزة، حيث يتم توفير الرقابة التنظيمية الصارمة من قبل كل من VARA ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)".
ويؤكد أن الجهات المرخصة من هيئة تسجيل الأراضي والعقارات (VARA) والمعتمدة رسميًا من دائرة الأراضي والأملاك هي وحدها المخولة بإصدار أو تسويق أو تداول المنتجات العقارية الرمزية. ومن أبرز سمات هذا الإطار إصدار الدائرة شهادات ملكية رمزية مدعومة قانونيًا. ويوضح قائلًا: "تضمن هذه الشهادات توافق هذه الرموز تمامًا مع أنظمة تسجيل الأراضي التقليدية، مما يحول صكوك الملكية المادية إلى شهادات رقمية بفعالية".
المستقبل جزئي
يتجاوز مفهوم الترميز مجرد التوجهات، إذ يُعيد تشكيل كيفية تعامل المستثمرين مع العقارات، مما يجعلها أكثر سهولة ومرونة وتوجهًا رقميًا. ويؤكد سجواني على هذا التطور الهيكلي قائلاً: "هذا ليس توجهًا، بل هو تحول هيكلي في هذا القطاع. نشهد إعادة تعريف لملكية العقارات، مدفوعةً بالتكنولوجيا، وتغير سلوك المستثمرين، والابتكار التنظيمي. لا يقتصر مفهوم الترميز على تسهيل الوصول إلى العقارات فحسب، بل يُقدم أيضًا طريقة جديدة تمامًا للتعامل مع العقارات، وهي طريقة رقمية ومرنة وشاملة".
في بريبكو مينت، ينصب التركيز على الأثر المستدام بدلاً من المكاسب قصيرة الأجل. ويشير سجواني إلى مؤشرات سوقية قوية تُبرز هذا التغيير: "إن سرعة تمويل عقاراتنا، إلى جانب الطلب المتزايد من المشترين الجدد والمستثمرين ذوي الخبرة، تُظهر أن هذا النموذج لا يكتسب زخمًا فحسب، بل أصبح معيارًا جديدًا".
يُؤطّر أحمد مفهوم الترميز كخطوة طبيعية تالية في الاستثمار العقاري الجزئي والشمول المالي: "لا أعتقد أن ترميز ملكية العقارات مجرد اتجاه عابر. أعتقد أنه قد يكون المرحلة التالية من الاستثمار العقاري الجزئي والشمول المالي على نطاق واسع. في عام ٢٠١٨، كنا أول من عمل مع سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA) لجعل العقارات متاحة للجميع، جزئيًا، ورقميًا. لقد كسر هذا الابتكار حواجز الدخول، وأثبت أنه لا يشترط امتلاك العقار بالكامل ليكون امتلاكًا حقيقيًا."
بالنظر إلى المستقبل، يُسلّط الضوء على التطورات الجارية في الأطر التنظيمية: "الآن، تُطوّر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، بالشراكة مع Ctrl+Alt وVARA، هذا الابتكار إلى أبعد مدى، حيث تُنشئ إطارًا متطورًا على مستوى المؤسسات من خلال ترميز ملكية العقارات ودمجها في سلسلة المعاملات. وهذا يُتيح تداولًا سلسًا وشفافيةً وامتثالًا على نطاق غير مسبوق."