تتمتع صناديق الاستثمار العقاري في دولة الإمارات العربية المتحدة بمستقبل واعد لأنها توفر للمستثمرين طريقة للاستفادة من العقارات الرئيسية دون متاعب الملكية المباشرة، كما يقول أحد الخبراء.
وقال مادهاف دار، العضو المؤسس والرئيس التنفيذي للعمليات في شركة زازن العقارية، إن سوق صناديق الاستثمار العقاري في دبي تلقى دفعة كبيرة من الطرح العام الأولي الذي أطلقته شركة دبي القابضة مؤخراً لجمع 14.3 مليار درهم، مع تقديم عائد إجمالي يصل إلى 8%.
صناديق الاستثمار العقاري (ريتز) في الإمارات العربية المتحدة تتجه نحو الصدارة. لنأخذ على سبيل المثال الطرح الأول الناجح لصندوق دبي السكني ريت في 28 مايو 2025، حيث انطلق بقيمة سوقية بلغت 14.3 مليار درهم إماراتي، وعائد إجمالي متوقع يتراوح بين 7% و8%. وقد تجاوز الاكتتاب 26 مرة عند الطلب، متجاوزًا 56 مليار درهم إماراتي، مما يثبت أن المستثمرين يرون قيمة حقيقية هنا، وقد كان هذا الطرح الأول مذهلاً، وفقًا لدار لـ BTR.
لا يقتصر الأمر على العائد فقط، مع أن العائد الذي يتراوح بين 7% و8% يُسهم بلا شك؛ بل يتعلق بتبني الشفافية، والنضج التنظيمي، والسيولة في سوقٍ جاهزٍ للتطور والتوسع مستقبلًا، كما قال. وأضاف: "هذا ليس مجرد نجاحٍ عابر؛ بل هو بداية تحولٍ جذري. نحن ننتقل من الرهانات التقديرية عالية المخاطر على العقارات قيد الإنشاء إلى استراتيجيات دخلٍ طويلة الأجل مُهيكلة ومتوافقة مع الشريعة الإسلامية. تُتيح صناديق الاستثمار العقاري في الإمارات العربية المتحدة للمستثمرين الآن فرصةً للاستثمار في العقارات الرئيسية دون عناء التملك المباشر. فهي تُوفر عائدًا، وحوكمة، وتدفقًا، وتُحقق ذلك بمستوىً من التطور يُميزها في المنطقة".
وردًا على سؤال حول آفاق صناديق الاستثمار العقاري في المنطقة، قال إن أصول صناديق الاستثمار العقاري المُدارة في دول مجلس التعاون الخليجي من المتوقع أن تبلغ حوالي 11.2 مليار دولار أمريكي في عام 2025، وأن تصل إلى 16.7 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2030، بمعدل نمو إجمالي مركب قوي يبلغ 8.2%. وأضاف: "تُبرز هذه الأرقام سوقًا آخذة في التبلور، لكنها لا تزال أمامها فرص نمو كبيرة. وتظل الإمارات العربية المتحدة، ودبي تحديدًا، المحور الرئيسي في هذا التطور".
بحلول نهاية العام، توقع أن تصل قيمة صناديق الاستثمار العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي إلى 16-17 مليار دولار أمريكي، مع ثبات عوائدها في الإمارات العربية المتحدة بين 7% و8%، باستثناء الصدمات الخارجية. وأضاف: "بالنسبة لدبي تحديدًا، فإن زيادة الإدراجات، وتعميق حضور المستثمرين، واستمرار تدفقات الدخل، كلها عوامل كفيلة بترسيخ مكانة صناديق الاستثمار العقاري كركيزة أساسية في عالم الاستثمار العقاري في المنطقة".
محركات النمو
استعرض دار بالتفصيل محفزات نمو صناديق الاستثمار العقاري في الإمارات، وقال إنها تبدأ برؤية تنظيمية، حيث قامت الإمارات بتحسين إطار عملها في هذا المجال، وأدخلت هياكل متوافقة مع الشريعة الإسلامية، مما قلل بشكل كبير من عوائق الدخول. وأضاف: "يُعدّ صندوق دبي السكني العقاري، أول إدراج عقاري سكني خالص، دليلاً على فعالية هذا النظام، مما يُتيح الشفافية والحوكمة والكفاءة للمستثمرين. هذا الأساس بالغ الأهمية؛ فبدونه، ستظل هذه الاستثمارات غير سائلة وأكثر خطورة".
وفي إشارة إلى أحدث البيانات الصادرة عن شركة سي بي آر إي والبنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة، قال إن من المتوقع أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي لدولة الإمارات العربية المتحدة بنسبة تتراوح بين 4.7% وحتى أكثر من 6% في عام 2025، مدعوماً بالسياحة والتجارة والتوسع السكاني.
أضف إلى ذلك ارتفاع تضخم الإيجارات، لا سيما في المناطق الحيوية بدبي، حيث تتراوح الإيجارات بين 12% و20% على أساس سنوي، وتبلغ معدلات الإشغال حوالي 97%، وستحصل فجأة على عائد جذاب. ينجذب المستثمرون الذين يبحثون عن أصول دفاعية مدرة للدخل في الأسواق المتقلبة، بطبيعة الحال، إلى صناديق الاستثمار العقاري التي تُقدم عوائد تتراوح بين 6% و8% مع حماية من التضخم.
قال دار إن النصف الأول من عام 2025 كان تاريخيًا للغاية لصناديق الاستثمار العقاري في الإمارات العربية المتحدة. وأضاف: "فتح صندوق دبي السكني للاستثمار العقاري أبواب الاكتتاب العام الأولي، وجمع 2.145 مليار درهم إماراتي (584 مليون دولار أمريكي)، وطرح حوالي 15% من رأس مال وحداته، واستحوذ على محفظة أساسية تضم حوالي 35,700 وحدة، بنسبة إشغال 97%. ومع عائد متوقع يتراوح بين 7% و8% لهذا العام، وتدفقات نقدية قوية، كانت الرسالة الموجهة إلى الأسواق واضحة وجلية: لدينا منتج فعّال، يُحقق دخلًا مستقرًا في منصة شفافة وخاضعة للتنظيم".
أما بالنسبة للنصف الثاني من عام 2025، فأنا متفائل بحذر. إذا استقرت أسعار الفائدة العالمية أو استقرت على الأقل، وحافظت أساسيات الاقتصاد الإماراتي، ونمو الناتج المحلي الإجمالي، وزخم الإيجارات، والاستثمار الأجنبي على استقرارها، فمن المرجح أن يستمر النصف الثاني من العام على زخم الربع الثاني. ومن المتوقع توزيع أول توزيعات أرباح، حوالي سبتمبر، عند 1.1 مليار درهم، أي ما يعادل 80% من الأرباح، مما يعزز مصداقية السوق. ومع ازدياد إقبال المستثمرين على الأصول ذات العائد المرن، أعتقد أننا ندخل مرحلة تتحول فيها تلك النجاحات الأولية إلى وعي استثماري مستدام وتوسع في السوق.
التحديات التي تواجه صناديق الاستثمار العقاري
وفقًا لدار، تُشكّل العوائد الحقيقية العالمية المتزايدة تحديًا. "إذا اتخذت البنوك المركزية إجراءاتٍ حازمة، فقد تتأثر تقييمات صناديق الاستثمار العقاري (ريت) سلبًا مع تدفق المزيد من الدخل نحو بدائل الدخل الثابت. ومع ذلك، فإن أي اتجاه نحو أسعار فائدة أقل سيكون حافزًا جديدًا لإعادة تقييم صناديق الاستثمار العقاري، مما قد يؤدي إلى ارتفاع مضاعفاتها."
قد يؤدي مسار التنمية السريع في دبي إلى تشبع سوق الإيجارات بعد عام ٢٠٢٧. ويتطلب الحفاظ على هذا المستوى المرتفع من الإشغال، وما ينتج عنه من عائد جيد، إدارةً دقيقةً للأصول والمستأجرين، إلى جانب ضوابط صارمة للتكاليف.
أخيرًا، لا يزال التنوع يمثل فجوة. حاليًا، تهيمن العقارات السكنية، ولكن لكي تنضج صناديق الاستثمار العقاري بشكل كامل، سنحتاج إلى المزيد من قطاعات المكاتب والتجزئة والضيافة والخدمات اللوجستية، مدعومة بضوابط تنظيمية دقيقة ومجموعة أوسع من قوائم الاستثمار، كما اختتم دار.
ما هو ريت
شركة تمتلك أو تدير أو تمول أعمال عقارية مدرة للدخل.
فوائد
>التنويع
>يمكن أن يكون العقار استثمارًا رائعًا
>سهل الشراء
> الحد الأدنى للاستثمار منخفض
فئات
الاستثمار في الأسهم العقارية
الرهن العقاري يستثمر في الرهن العقاري
تستثمر هايبرد في كلا القطاعين
دورة ريت
> الشركة تستحوذ على العقارات
>العقارات تولد الدخل
>المستثمرون يشترون الأسهم
> توزيعات الأرباح مع المستثمرين