من المتوقع أن يزداد الطلب المتزايد على المنازل بأسعار معقولة في أبوظبي مع ارتفاع عدد سكان العاصمة نحو 5.4 مليون نسمة بحلول عام 2040، مع تحذير خبراء الصناعة من أن سلاسل التوريد الحالية قد تترك السكان ذوي الدخل المنخفض والمتوسط يكافحون من أجل خيارات غير منظمة.
يقول خبير في الإسكان بأبوظبي إنه ينبغي على المنظمين إعادة التفكير في التركيز على التطورات الفاخرة الجديدة وبدلاً من ذلك الاستفادة من المخزون الحالي للمباني في المدينة.
"الخيارات الأكثر منطقية ستكون تجديد المخزون القديم وجعله صديقًا لمن يشغلون مهنًا متعددة،" قال بن كرومبتون، الشريك الإداري في كرومبتون بارتنرز. وأضاف أنه ينبغي على السلطات "السماح بالتقسيم القانوني والمعتمد للفلل والشقق للسماح لذوي الدخول المنخفضة بالعيش بأمان وضمن اللوائح."
سلط كرومبتون الضوء على عدم التطابق بين ما يتم بناؤه وما يمكن لمعظم الناس تحمل تكاليفه. وأوضح: "حاليًا، معظم المشاريع الجديدة تتراوح بين الفئة المتوسطة العليا والفاخرة للغاية، ولا يتم تلبية نقاط الأسعار الأخرى". "يبدو أن هناك فجوة كبيرة جدًا بين العرض والطلب على مستوى أدنى، لكننا لا نرى أنها تدفع الأسعار للارتفاع بعد. يبدو أن هناك بعض المرونة في النظام عند نقاط الأسعار المنخفضة، لكن الزيادة الواسعة في عدد السكان ستضغط على هذا القطاع."
المشاريع التي أطلقت منذ عام 2020 تم تسعيرها بشكل أساسي فوق 10,000 درهم للمتر المربع، مما يجبر السكان الجدد على اللجوء إلى العقارات القديمة والأرخص - وربما - إلى وحدات مشتركة أو مقسمة.
مع حملة دبي الأخيرة ضد الفلل المقسمة بشكل غير قانوني حديثة العهد، فإن خطر حدوث سيناريو مماثل في أبوظبي حقيقي. حذر كرومبتون: "نعم، أعتقد أن هذا سيحدث". "أقسام من السكان الجدد القادمين ستحتاج إلى البحث في أماكن أخرى، في المخزون القديم وفي الوحدات المقسمة."
وبدلاً من الاعتماد على التنفيذ فقط، يجادل بأن العاصمة يجب أن تضفي الطابع الرسمي وتنظم ترتيبات السكن المشترك.
بالنظر إلى تكاليف البناء الحالية، يعتقد كرومبتون أن إعادة استخدام المباني القائمة هو أسرع طريق لتحقيق التأثير. "يواجه المطورون مشكلة كبيرة؛ معظم الأرباح تأتي من المشاريع الأكثر تكلفة. نظراً لسعر البناء - حتى مع الأراضي الرخيصة - من الصعب تطوير مساكن ميسورة التكلفة. الخيارات الأكثر منطقية ستكون تجديد المخزون القديم وجعله صديقًا لمن يشغلون مهنًا متعددة." يهدف هذا النهج إلى معالجة مخاوف القدرة على تحمل التكاليف الملحة مع دعم التجديد الحضري المستدام.
ومع ذلك، لن يضغط جميع الوافدين الجدد على قطاع الإسكان الميسور التكلفة. "بالنظر إلى أن أحد الدوافع الرئيسية لنمو السكان في أبوظبي هو سوق أبوظبي العالمي في جزيرة الماريه والعدد الهائل من صناديق التحوط ومديري الأصول الذين ينتقلون إلى هناك، نتوقع أن نرى تركيزاً أكبر على العقارات الفاخرة مما قد يكون عليه الحال بخلاف ذلك."
علاوة على ذلك، فإن العرض المحدود الجديد سيدفع الإيجارات والأسعار للارتفاع. وفقاً لمعظم التقارير، تم تسليم حوالي 3000 وحدة فقط في عام 2024؛ "اقرن ذلك بزيادة في عدد السكان بمقدار 300,000 - أي 100 وافد جديد لكل وحدة. الضغط على الأسعار أمر لا مفر منه."
وحول ما إذا كانت المشاريع الضخمة الجديدة تدفع نمو السكان، قال كرومبتون إن دورها يتعلق بجذب السكان أكثر من توليدهم. "لا أعتقد أن بناء العقارات له تأثير كبير على السكان بحد ذاته، باستثناء الأشخاص الذين يتم توظيفهم للعمل لدى المطورين وشركات البناء."
ومع ذلك، فإن أصول مثل متحف غوغنهايم ومدينة ديزني الترفيهية تجعل أبوظبي أكثر جاذبية للأشخاص الذين يمكنهم اختيار المكان الذي يريدون العيش فيه. "معظم الوافدين الجدد سيأتون للعمل في الاقتصاد المزدهر، ولكن عدداً صغيراً لديهم وسائل مستقلة أو يمكنهم العمل عن بعد ويجذبهم هذه التطورات المميزة."
سيؤدي صعود المجتمعات السكنية في الضواحي والمجتمعات التابعة إلى دفع التنمية إلى أبعد من ذلك. قال: "يجب أن يكون هناك المزيد من التنمية خارج الممرات الحالية عبر الريم والجزر الشمالية". "الطلب الواسع سيعني أن الناس يبحثون عن خيارات بأسعار معقولة، وهذه ستكون بالضرورة أبعد."
أشار كرومبتون إلى أن تزايد أعداد السكان يعزز ثقة السوق: "نمو السكان يعني زيادة في الإيجارات، مما يدفع بدوره معنويات المستثمرين. إذا كنت تشتري عقاراً كأصل، فأنت بحاجة إلى عوائد، والإيجارات توفر ذلك،" أوضح. "أيضاً، كلما زاد عدد الأشخاص القادمين إلى الإمارة، زاد عدد المشترين المحتملين، ويحسن الطلب الأسعار."
حذر من أن مطابقة العرض للطلب أمر صعب بطبيعته. "أن تكون مطوراً مهنة صعبة للغاية. الفترة من الإطلاق إلى التسليم هي في أفضل الأحوال سنتان ونصف، ولا يشمل ذلك مرحلة التخطيط. سيكون من الصعب جداً على المطورين قياس الطلب بدقة بعد ثلاث سنوات، وصعوبة القيام بذلك هي أحد الأسباب التي تجعل البلدان عموماً غالباً ما تزيد أو تقل في البناء لسكانها."
وأخيراً، أشار كرومبتون إلى قلة التركيز الحالي في السياسات على الشرائح الصديقة للميزانية؛ "لا يبدو أن هناك هذا التركيز حالياً. معظم إطلاق المطورين في الفئة المتوسطة العليا إلى الفاخرة للغاية. إطلاق المشاريع في نطاقات 10,000 درهم للمتر المربع وما دونها نادرة جداً."